初心者におすすめの不動産投資で必要な2つのステップ

不動産投資は大儲けするのではなく損失を出さないようにする!

1141_1.jpg

出典:写真AC

不動産投資は大儲けするのではなく損失を出さないようにする!
投資と言えば、株やFX、先物取引などで「一晩で大儲けした」というストーリーを聞かれたことがあると思います。
しかし、不動産投資はそのような投資内容ではなく一晩で大儲けや大損する確率が非常に低い投資です。
不動産投資において絶対に忘れてはいけないのは、大儲けするという考えではなく損失をださないように注意する事です。
なぜなら、株式などでは一時的な損失を出しても市場や投資銘柄の価値が回復や上昇するケースは日常茶飯事です。
それに比べて不動産投資では、損失を出してしまうとその分を補うような収益などを期待する事は難しいです。考えてもらえればわかると思いますが、急に地価が高騰するというケースはほとんどありません。
また、損失分を補うために賃料を上げようとしても、そのような根拠のない値上げは退去理由となります。
つまり、不動産投資は一発逆転という要素は存在せずに、いかに手堅く賃貸経営を行うかという部分が重要となるのです。
そのために最も重要となってくるのは物件選びです。特に初心者の場合は、自分の予算や経営手腕などを考えずに物件を購入してしまい、半年もたたないうちに赤字経営となるパターンも少なからずあります。
そこで今回は、不動産投資を始めるための物件選びに必要な2つのステップについてお伝えしたいと思います。不動産投資は大儲けするのではなく損失を出さないようにする!
投資と言えば、株やFX、先物取引などで「一晩で大儲けした」というストーリーを聞かれたことがあると思います。
しかし、不動産投資はそのような投資内容ではなく一晩で大儲けや大損する確率が非常に低い投資です。
不動産投資において絶対に忘れてはいけないのは、大儲けするという考えではなく損失をださないように注意する事です。
なぜなら、株式などでは一時的な損失を出しても市場や投資銘柄の価値が回復や上昇するケースは日常茶飯事です。
それに比べて不動産投資では、損失を出してしまうとその分を補うような収益などを期待する事は難しいです。考えてもらえればわかると思いますが、急に地価が高騰するというケースはほとんどありません。
また、損失分を補うために賃料を上げようとしても、そのような根拠のない値上げは退去理由となります。
つまり、不動産投資は一発逆転という要素は存在せずに、いかに手堅く賃貸経営を行うかという部分が重要となるのです。
そのために最も重要となってくるのは物件選びです。特に初心者の場合は、自分の予算や経営手腕などを考えずに物件を購入してしまい、半年もたたないうちに赤字経営となるパターンも少なからずあります。
そこで今回は、不動産投資を始めるための物件選びに必要な2つのステップについてお伝えしたいと思います。

ステップ1 不動産投資物件を探す前に自分なりの金額を決める

1141_2.jpg

出典:写真AC

これから不動産投資はじめる方の多くが漠然とインターネットで投資物件を見たり、不動産仲介会社のサイトや来店により投資物件を選んだりするでしょう。
このようなやり方で投資物件を探すのはセオリーと思われがちですが、大きなリスクもありますので注意しなければなりません。
なぜなら、お金に関連する要素を後回しにして漠然と投資物件を選んでしまうと、賃貸経営が困難になるケースが十分考えられるからです。
不動産投資で失敗しないためにはお金の管理が非常に重要です。自分の経済的な基盤や、損失が出た場合に対応できるお金の計算を、不動産投資を始める前にシュミレーションする必要があります。
具体的には、
・自分の年収や貯蓄状況を考慮した融資希望額の決定
・空室などの損失が出た場合にお金の問題が起こらないか?
・購入後の修繕やその他費用が必要か?必要であればいくら位か?
・何らかの事情で売却となってしまうといくら位の損失が出て家計にダメージが発生するか?
という点において計算して下さい。
このような計算をすることにより、
・物件価格の限度額決定
・万が一投資が上手くいかない場合の対応可能な損失額
・修繕費用などを予測して物件価格に加算して計算
が可能となり、自分がお金を出せる範囲が具体的にわかりますので不動産投資で大きな失敗をしない予算を知ることができます。
しかし、最初から物件ばかりを見てしまうと「見た目が綺麗」、「好みの建物」というような要素ばかりに目を向けてしまい、自分の出せる予算以上の物件を買ってしまうでしょう。
そのような選び方で投資物件を購入してしまうと、
・修繕、リフォーム費用が捻出できない
・空室により毎月のローンが支払えなくなる
・満室でも手元にお金が残らない
など、資産を築くためにスタートさせた不動産投資でお金の失敗をしてしまうという皮肉な結果にもなりかねません。これから不動産投資はじめる方の多くが漠然とインターネットで投資物件を見たり、不動産仲介会社のサイトや来店により投資物件を選んだりするでしょう。
このようなやり方で投資物件を探すのはセオリーと思われがちですが、大きなリスクもありますので注意しなければなりません。
なぜなら、お金に関連する要素を後回しにして漠然と投資物件を選んでしまうと、賃貸経営が困難になるケースが十分考えられるからです。
不動産投資で失敗しないためにはお金の管理が非常に重要です。自分の経済的な基盤や、損失が出た場合に対応できるお金の計算を、不動産投資を始める前にシュミレーションする必要があります。
具体的には、
・自分の年収や貯蓄状況を考慮した融資希望額の決定
・空室などの損失が出た場合にお金の問題が起こらないか?
・購入後の修繕やその他費用が必要か?必要であればいくら位か?
・何らかの事情で売却となってしまうといくら位の損失が出て家計にダメージが発生するか?
という点において計算して下さい。
このような計算をすることにより、
・物件価格の限度額決定
・万が一投資が上手くいかない場合の対応可能な損失額
・修繕費用などを予測して物件価格に加算して計算
が可能となり、自分がお金を出せる範囲が具体的にわかりますので不動産投資で大きな失敗をしない予算を知ることができます。
しかし、最初から物件ばかりを見てしまうと「見た目が綺麗」、「好みの建物」というような要素ばかりに目を向けてしまい、自分の出せる予算以上の物件を買ってしまうでしょう。
そのような選び方で投資物件を購入してしまうと、
・修繕、リフォーム費用が捻出できない
・空室により毎月のローンが支払えなくなる
・満室でも手元にお金が残らない
など、資産を築くためにスタートさせた不動産投資でお金の失敗をしてしまうという皮肉な結果にもなりかねません。

ステップ2 不動産投資においては利回りを重視して計算する

1141_3.jpg

出典:写真AC

自分の欲しい投資物件を手に入れた場合、お金の問題もないと判断できればもう一つのステップに進みます。それは、利回りが低すぎないかという点を計算して下さい。
不動産投資において利回り(表面利回り、想定利回り)とは、年間賃料÷物件価格=利回り(%)という計算式で表すことができます。
理想的な高利回り物件は、物件価格が安く賃料は高めとなりますが、そのような物件はなかなかお目にかかれませんので期待をしない方がよいです。
しかし、少しでも高い利回りを追求するのは不動産投資家として当然ですので、自分の手に入れたい利回りについて計算しましょう。
では、具体的な目標利回りとして初心者の方におすすめするのは、5~7%です。
この数字を見ると、不動産投資家が書いた書籍やサイトでは利回りが40%以上の物件もあり、利回り的に非常に低いと考える方も多いと思います。このような超高利回り物件は、長年不動産投資家をしている上級者が訳あり物件を格安で手に入れて自分でリフォームしているなど、特殊な事例と言えます。また、超高利回り物件は築年数が経過していたり何か問題があるケースが多かったりするので、空室期間が長くなり結局は利回りが一桁になってしまうことも多いです。
そのような特殊な事例に目を向けるのではなく、堅実に利回りが5~7%を目標としましょう。
注意しなければならないのは、利回りが3%切るような物件はちょっとした修繕や空室が数ヶ月続くと赤字になりやすいです。まずは欲を出さずに利回りが低い物件を手に入れようなどと考えないで、予期せぬ損失に収益を回せるような利回り物件を選んで下さい。自分の欲しい投資物件を手に入れた場合、お金の問題もないと判断できればもう一つのステップに進みます。それは、利回りが低すぎないかという点を計算して下さい。
不動産投資において利回り(表面利回り、想定利回り)とは、年間賃料÷物件価格=利回り(%)という計算式で表すことができます。
理想的な高利回り物件は、物件価格が安く賃料は高めとなりますが、そのような物件はなかなかお目にかかれませんので期待をしない方がよいです。
しかし、少しでも高い利回りを追求するのは不動産投資家として当然ですので、自分の手に入れたい利回りについて計算しましょう。
では、具体的な目標利回りとして初心者の方におすすめするのは、5~7%です。
この数字を見ると、不動産投資家が書いた書籍やサイトでは利回りが40%以上の物件もあり、利回り的に非常に低いと考える方も多いと思います。このような超高利回り物件は、長年不動産投資家をしている上級者が訳あり物件を格安で手に入れて自分でリフォームしているなど、特殊な事例と言えます。また、超高利回り物件は築年数が経過していたり何か問題があるケースが多かったりするので、空室期間が長くなり結局は利回りが一桁になってしまうことも多いです。
そのような特殊な事例に目を向けるのではなく、堅実に利回りが5~7%を目標としましょう。
注意しなければならないのは、利回りが3%切るような物件はちょっとした修繕や空室が数ヶ月続くと赤字になりやすいです。まずは欲を出さずに利回りが低い物件を手に入れようなどと考えないで、予期せぬ損失に収益を回せるような利回り物件を選んで下さい。

資料請求(1口100万円から)

ご希望の方に不動産投資の「みんなで大家さん」最新号の資料をお送り致します。
みんなで大家さんシリーズは100万円単位での出資が可能となっており、想定利回りは5%~7.5%の不動産投資商品です。
詳細は最新資料をご覧ください。

資料請求はコチラ