不動産投資の3つのリスクを理解した上で投資を始める!

リスク1 家賃が確実に入るとは限らないリスク

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出典:写真AC

リスク1 家賃が確実に入るとは限らないリスク
不動産投資という言葉を聞くと、資産を手に入れて家賃収入により生活が豊かになるという図式を思い浮かべる方が多いでしょう。
たしかに、そのような考え方は間違いではありませんし実際に家賃収入だけで生活をしている方もおられます。しかし、忘れてはならない事があります。
それは、「入居者がいなければ家賃収入は0円」という当たり前の点です。
あなたの住むエリアのワンルームマンションやマンション、アパートを見渡せば確実に空室があるでしょう。
そのような、空室部屋を所有するオーナーは家賃が入ってきません。
それどころか、不動産投資はローンを組んで物件を購入するケースが大多数ですので月々の支払いをしなければならず、賃貸経営は赤字となってしまします。
不動産投資には家賃が確実に入るとは限らないリスクが存在します。では、何の対策もないかと言えばそうではありません。
対策としては3つあります。
対策1 入居者が好む物件選び
基本的な事ですが、収益ばかり追求したり自分の好みで物件を選んだりするのではなく過去2~5年程の入退去における資料に目を通し、退去後の入居が早く決まる物件を選ぶべきです。
対策2 物件と入居者を大切にしてくれる管理会社選び
物件購入後は自分で賃貸経営すべてをするのではなく、入居者とのやり取りや建物管理を不動産管理会社に委託する方法が一般的です。管理会社の能力が賃貸経営の大部分を占めていると考えても間違いがありません。入居者募集や入居者との対応、建物のメンテナンスなどが迅速丁寧な管理会社を選べば、空室率も低くなります。反対に雑な会社を選べば退去者も続出しますし、建物も傷みやすくなるでしょう。管理会社選びは空室リスクを軽減するために必ず必要です。
対策3 家賃保証会社と契約する
現在、空室がでた場合に一定期間に家賃保証をしてくれる会社が多数あります。(家賃は満額保証ではなく7~8割とイメージしてください。)このような会社に入居者負担で契約を結ぶ事により、空室時の損失を最小限に抑えることが可能となります。
空率リスクをゼロにはできませんが、このような対策により軽減はできるでしょう。リスク1 家賃が確実に入るとは限らないリスク
不動産投資という言葉を聞くと、資産を手に入れて家賃収入により生活が豊かになるという図式を思い浮かべる方が多いでしょう。
たしかに、そのような考え方は間違いではありませんし実際に家賃収入だけで生活をしている方もおられます。しかし、忘れてはならない事があります。
それは、「入居者がいなければ家賃収入は0円」という当たり前の点です。
あなたの住むエリアのワンルームマンションやマンション、アパートを見渡せば確実に空室があるでしょう。
そのような、空室部屋を所有するオーナーは家賃が入ってきません。
それどころか、不動産投資はローンを組んで物件を購入するケースが大多数ですので月々の支払いをしなければならず、賃貸経営は赤字となってしまします。
不動産投資には家賃が確実に入るとは限らないリスクが存在します。では、何の対策もないかと言えばそうではありません。
対策としては3つあります。
対策1 入居者が好む物件選び
基本的な事ですが、収益ばかり追求したり自分の好みで物件を選んだりするのではなく過去2~5年程の入退去における資料に目を通し、退去後の入居が早く決まる物件を選ぶべきです。
対策2 物件と入居者を大切にしてくれる管理会社選び
物件購入後は自分で賃貸経営すべてをするのではなく、入居者とのやり取りや建物管理を不動産管理会社に委託する方法が一般的です。管理会社の能力が賃貸経営の大部分を占めていると考えても間違いがありません。入居者募集や入居者との対応、建物のメンテナンスなどが迅速丁寧な管理会社を選べば、空室率も低くなります。反対に雑な会社を選べば退去者も続出しますし、建物も傷みやすくなるでしょう。管理会社選びは空室リスクを軽減するために必ず必要です。
対策3 家賃保証会社と契約する
現在、空室がでた場合に一定期間に家賃保証をしてくれる会社が多数あります。(家賃は満額保証ではなく7~8割とイメージしてください。)このような会社に入居者負担で契約を結ぶ事により、空室時の損失を最小限に抑えることが可能となります。
空率リスクをゼロにはできませんが、このような対策により軽減はできるでしょう。

リスク2 建物の価値が下がり、メンテナンス費用がかかるリスク

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出典:写真AC

形あるものは必ず古くなります。残念ながら、不動産投資においても収益を生む建物は時間の経過とともに古くなります。
そうなると、建物の価値が下がりますので資産が減少することになります。さらに注意する点は、建物を10年、20年所有する中で修繕やリフォーム代金がかかります。
共用部分であるポストの交換や室内の一部を修繕する場合であれば少ない費用で対応できると思います。
しかし、築15~20年以上経過すると建物全体の配管工事、塗装や防水塗装、設備交換などの大規模な改修が必要となります。
このような費用を事前に計算することなく、に手元に入ってきた家賃をすぐに浪費したりしていると、いざ大規模改修の時にお金がないという事にもなりかねません。
不動産投資には、所有年数の経過とともに、建物の価値が確実に下がるというリスクがあります。
日頃から建物を大切にするようなメンテナンスをしていれば、若干費用面もかからないとは思いますが、程度の違いこそあれすべての物件において避けては通れないリスクです。
対策としては「納税する税金と同じように、絶対に必要な費用である。」という意識を物件取得時から持つことにより、
家賃の一部をストックするという基本的なやり方を継続するようにして下さい。形あるものは必ず古くなります。残念ながら、不動産投資においても収益を生む建物は時間の経過とともに古くなります。
そうなると、建物の価値が下がりますので資産が減少することになります。さらに注意する点は、建物を10年、20年所有する中で修繕やリフォーム代金がかかります。
共用部分であるポストの交換や室内の一部を修繕する場合であれば少ない費用で対応できると思います。
しかし、築15~20年以上経過すると建物全体の配管工事、塗装や防水塗装、設備交換などの大規模な改修が必要となります。
このような費用を事前に計算することなく、に手元に入ってきた家賃をすぐに浪費したりしていると、いざ大規模改修の時にお金がないという事にもなりかねません。
不動産投資には、所有年数の経過とともに、建物の価値が確実に下がるというリスクがあります。
日頃から建物を大切にするようなメンテナンスをしていれば、若干費用面もかからないとは思いますが、程度の違いこそあれすべての物件において避けては通れないリスクです。
対策としては「納税する税金と同じように、絶対に必要な費用である。」という意識を物件取得時から持つことにより、
家賃の一部をストックするという基本的なやり方を継続するようにして下さい。

リスク3 資産ではあるが、すぐに現金化しにくいというリスク

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出典:写真AC

不動産は資産として考えられていますが、株式、投資信託、不動産投資信託、FXなどの投資と大きく異なるリスクがあります。
それは、「すぐに現金化しにくい」というリスクです。一般的に不動産を売ろうとする場合、不動産仲介会社に連絡して査定を行います。
その後、仲介会社がインターネット上や営業マンが買い主を探しますが簡単に買い主候補は見つかりません。
そして、やっと買い主候補が見つかったとしても次は買い主候補が物件を買うための融資を受けるための審査などを受けなければならず、
2週間から1ヶ月程かかるケースも十分あり得ます。
さらに、現実的な話としては投資物件を現金化しようとしても3ヶ月以内どころか半年以上も売れない場合も多数あります。
近い将来、まとまった現金が必要になるような状況であれば、「すぐに不動産を売れば現金化できる」という考えで貯蓄全部を頭金に入れない方がよいでしょう。
このような現金化が難しい資産を手に入れるリスク対策としては、まとまった現金は必要になる可能性を排除するか頭金を少なくして手元に現金が残る購入方法を選ぶべきと言えます。
もう一つ忘れてはならないのは、不動産の売却には仲介手数料や印紙代などの諸経費が発生しますので売却価格が全て手元に残る訳ではありません。
そのような費用も計算しておくと、いざ売却をするというときに見落としなく取引を進める事ができると思います。不動産は資産として考えられていますが、株式、投資信託、不動産投資信託、FXなどの投資と大きく異なるリスクがあります。
それは、「すぐに現金化しにくい」というリスクです。一般的に不動産を売ろうとする場合、不動産仲介会社に連絡して査定を行います。
その後、仲介会社がインターネット上や営業マンが買い主を探しますが簡単に買い主候補は見つかりません。
そして、やっと買い主候補が見つかったとしても次は買い主候補が物件を買うための融資を受けるための審査などを受けなければならず、
2週間から1ヶ月程かかるケースも十分あり得ます。
さらに、現実的な話としては投資物件を現金化しようとしても3ヶ月以内どころか半年以上も売れない場合も多数あります。
近い将来、まとまった現金が必要になるような状況であれば、「すぐに不動産を売れば現金化できる」という考えで貯蓄全部を頭金に入れない方がよいでしょう。
このような現金化が難しい資産を手に入れるリスク対策としては、まとまった現金は必要になる可能性を排除するか頭金を少なくして手元に現金が残る購入方法を選ぶべきと言えます。
もう一つ忘れてはならないのは、不動産の売却には仲介手数料や印紙代などの諸経費が発生しますので売却価格が全て手元に残る訳ではありません。
そのような費用も計算しておくと、いざ売却をするというときに見落としなく取引を進める事ができると思います。

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