不動産投資で確認すべき適正な利回りとは

不動産業者の名目利回りご用心

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出典:写真AC

この記事をご覧の皆さんは不動産投資に興味のある方であると思います。
さて、ではあなたは何が目的で不動産投資を行おうとしているのでしょうか?
それはもちろん収益を上げるためです。
この不動産投資における収益の基本となる指標が利回りと呼ばれます。
1年間で投資した金額の何%が収益となるかということを示しているのです。
利回りは一般的に投資を行うかどうかを決める重要な指標でありここを見ない人はいないとすらいえます。
そこまで重要な利回りですが、業者によっては名目利回りという計算方法で算出された利回りを表記していることがあり注意が必要なのです。
名目利回りとは、その名のとおり実際に手元に入る利回りではなく投下資本と年間収入の比率を単純計算した表面的な利回りなのです。
そのため本当に必要な実質的な利回りと勘違いしてそういった業者を利用してしまうと投資計画が大きく狂ってしまうことがあるのです。
不動産投資において物件の利回りは投資金額、借り入れ、回収期間などを決定し投資計画に大きな影響を与える指標です。
10%を超えるぐらいが適正とされる不動産投資の利回りにおいて15~20%のような高利回りをうたっている物件については利率の良さにすぐ飛びついてしまうのではなく、まずその利回りがどういった条件のもとに算出されたものであるのか確認する必要があるでしょう。この記事をご覧の皆さんは不動産投資に興味のある方であると思います。
さて、ではあなたは何が目的で不動産投資を行おうとしているのでしょうか?
それはもちろん収益を上げるためです。
この不動産投資における収益の基本となる指標が利回りと呼ばれます。
1年間で投資した金額の何%が収益となるかということを示しているのです。
利回りは一般的に投資を行うかどうかを決める重要な指標でありここを見ない人はいないとすらいえます。
そこまで重要な利回りですが、業者によっては名目利回りという計算方法で算出された利回りを表記していることがあり注意が必要なのです。
名目利回りとは、その名のとおり実際に手元に入る利回りではなく投下資本と年間収入の比率を単純計算した表面的な利回りなのです。
そのため本当に必要な実質的な利回りと勘違いしてそういった業者を利用してしまうと投資計画が大きく狂ってしまうことがあるのです。
不動産投資において物件の利回りは投資金額、借り入れ、回収期間などを決定し投資計画に大きな影響を与える指標です。
10%を超えるぐらいが適正とされる不動産投資の利回りにおいて15~20%のような高利回りをうたっている物件については利率の良さにすぐ飛びついてしまうのではなく、まずその利回りがどういった条件のもとに算出されたものであるのか確認する必要があるでしょう。

不動産投資における実質利回りとは?

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出典:写真AC

さて、名目利回りに注意しなければならないことは先に説明をしました。
では、実際に見るべき利回りとは何なのでしょうか?
それは「実質利回り」です。
単純に収入と比較する名目利回りと異なり、投下資金から見て賃料収入から諸経費を差し引いた利益の利回りを算出したものが実質利回りと言われるのです。
名目利回りには含まれず、実質利回りには含まれる経費には物件の管理費、組合費、修繕積立金が主な経費となります。
これらは年間では数十万、物件によっては数百万単位の金額になりますので含まれていない名目利回りを基準として投資を行ってしまうと痛い目を見ることになってしまうのです。
一般的に不動産投資においては利回り10%以上が投資を行うか否かの目安とされています。
例えば2000万円の物件家賃収入20万円、管理費・積立金が月4万円だった場合で考えてみましょう。
・名目金利の算出
20万円×12か月÷2000万円×100=12%
よって名目利回りは12%になります。
・実質金利の算出
(20万円×12か月-4万円×12か月)÷2000万円×100=9.6%
よって実質利回りは9.6%になります。
このように計算すれば一目瞭然ですが、名目金利では投資基準の10%を超えた優良物件に見えるかもしれませんが実質的な利回りは基準となる利回りを若干下回る9.6%であり投資を行うかどうか迷ってしまう水準であることが明らかになります。
大きな金額を投資する不動産投資だからこそ、より現実的な実質利回りをみて投資判断を行わなくてはならないのです。
ただし、この利回りについても10%以上だから一律で良い物件というわけでもありませんので注意が必要です。
物件を所有する国や地域、立地、不動産市況によって適正な利回りは常に変化しているからです。
例えば、国内の地方都市であれば10%の利回りがあれば十分に適性の範囲ととらえることができますが、都心のワンルームや高地価地域の物件の場合には最低で12~15%程度の利回りが基準とされます。
国外の場合ではその地域によってインフレ率や不動産価格動向などを加味して家賃収入だけではない総合的な利回りを考慮する必要があるでしょう。さて、名目利回りに注意しなければならないことは先に説明をしました。
では、実際に見るべき利回りとは何なのでしょうか?
それは「実質利回り」です。
単純に収入と比較する名目利回りと異なり、投下資金から見て賃料収入から諸経費を差し引いた利益の利回りを算出したものが実質利回りと言われるのです。
名目利回りには含まれず、実質利回りには含まれる経費には物件の管理費、組合費、修繕積立金が主な経費となります。
これらは年間では数十万、物件によっては数百万単位の金額になりますので含まれていない名目利回りを基準として投資を行ってしまうと痛い目を見ることになってしまうのです。
一般的に不動産投資においては利回り10%以上が投資を行うか否かの目安とされています。
例えば2000万円の物件家賃収入20万円、管理費・積立金が月4万円だった場合で考えてみましょう。
・名目金利の算出
20万円×12か月÷2000万円×100=12%
よって名目利回りは12%になります。
・実質金利の算出
(20万円×12か月-4万円×12か月)÷2000万円×100=9.6%
よって実質利回りは9.6%になります。
このように計算すれば一目瞭然ですが、名目金利では投資基準の10%を超えた優良物件に見えるかもしれませんが実質的な利回りは基準となる利回りを若干下回る9.6%であり投資を行うかどうか迷ってしまう水準であることが明らかになります。
大きな金額を投資する不動産投資だからこそ、より現実的な実質利回りをみて投資判断を行わなくてはならないのです。
ただし、この利回りについても10%以上だから一律で良い物件というわけでもありませんので注意が必要です。
物件を所有する国や地域、立地、不動産市況によって適正な利回りは常に変化しているからです。
例えば、国内の地方都市であれば10%の利回りがあれば十分に適性の範囲ととらえることができますが、都心のワンルームや高地価地域の物件の場合には最低で12~15%程度の利回りが基準とされます。
国外の場合ではその地域によってインフレ率や不動産価格動向などを加味して家賃収入だけではない総合的な利回りを考慮する必要があるでしょう。

実質利回りに含まれない費用も…

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さてここまで名目・実質利回りの中身と利回りの投資判断における重要性について解説してきました。
そこで実質利回りには諸経費が含まれているというお話をしましたが、実はまだ別にかかる費用が存在するのです。
というのもここでいう諸経費とは物件を所有するうえで直接かかる費用を指しているからです。
つまりその投資物件を持っているだけでかかる費用です。
実際に不動産投資を行ううえではそのほかにも不動産管理会社に対する管理委託料や税金である固定資産税などが必要になります。
もちろん管理委託料は自身で登記や契約業務からリフォーム、入居者募集を行えるのであれば不用にはなりますがそのような業務を行える人はほんの一握りであって、実際には不動産業者に任せるしかないのが実情です。
では最終的に投資に的確の物件利回りはどの程度なのでしょうか?
もちろん前述のとおり一概にのべることはできないのですが、これらの管理委託料・固定資産税を加味したうえで7~8%を超える利回りを確保できれば国内の不動産投資物件としては十分に投資を行う価値のある物件であると判断することができといえるでしょう。
この記事をご覧のあなたが実際に不動産投資を始めるために動き出すにあたって名目・実質利回りに気づくことができないと購入後に痛い目を見てしまいます。
不用なリスクを抱え込まないためにも必ず購入前に確認と試算内容の公開を依頼しましょう。さてここまで名目・実質利回りの中身と利回りの投資判断における重要性について解説してきました。
そこで実質利回りには諸経費が含まれているというお話をしましたが、実はまだ別にかかる費用が存在するのです。
というのもここでいう諸経費とは物件を所有するうえで直接かかる費用を指しているからです。
つまりその投資物件を持っているだけでかかる費用です。
実際に不動産投資を行ううえではそのほかにも不動産管理会社に対する管理委託料や税金である固定資産税などが必要になります。
もちろん管理委託料は自身で登記や契約業務からリフォーム、入居者募集を行えるのであれば不用にはなりますがそのような業務を行える人はほんの一握りであって、実際には不動産業者に任せるしかないのが実情です。
では最終的に投資に的確の物件利回りはどの程度なのでしょうか?
もちろん前述のとおり一概にのべることはできないのですが、これらの管理委託料・固定資産税を加味したうえで7~8%を超える利回りを確保できれば国内の不動産投資物件としては十分に投資を行う価値のある物件であると判断することができといえるでしょう。
この記事をご覧のあなたが実際に不動産投資を始めるために動き出すにあたって名目・実質利回りに気づくことができないと購入後に痛い目を見てしまいます。
不用なリスクを抱え込まないためにも必ず購入前に確認と試算内容の公開を依頼しましょう。

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