不動産投資はどこで失敗する?2つの面から総点検しよう

そもそも不動産投資は失敗しにくい!

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出典:写真AC

富裕層は必ず財布、つまり収入源を複数持っていると言われています。そして、「不動産投資」はその代表的な「財布」の1つです。富裕層とまではいかなくても、一般のサラリーマンでも給与収入とは別に月数万円でも副収入を得ることは、余裕のある家計や豊かな老後につながる最短の近道だと言えるでしょう。


そんなこともあって、近年注目の集まっている不動産投資ですが、やはり投資の一種であることには違いありません。投資であるからにはリスクはつきものです。今回は、不動産投資で失敗してしまう人は、どんなところにつまずいてしまうのか、失敗しがちなところを分析してみたいと思います。


ですがその前に、株式投資やFXなどと比べて、そもそも不動産投資は失敗しにくいと言われています。その理由を確認しておきましょう。


・賃料収入という収入が安定的に得られ、普通借り手は2年3年など長期間にわたって部屋を借りるので、賃料は急激に大きく値崩れすることは考えにくい。


・インフレが進んで物価が上がるときには、ふつう土地の値段も前後して上昇するので、物価上昇リスクが考えにくい。


・建物の減価償却費や固定資産税・都市計画税やローン金利その他の必要経費が所得から差し引かれるので、所得税対策になり、また相続の際には資産価値が圧縮されるために相続税対策にもなる。


以上のように、比較的失敗しにくいのが不動産投資のはず。それでもやはり、思ってもみなかったような事態が発生して、失敗する人は失敗してしまうのです。反対に、どんな事態が起こりうるのかが事前に予測できていれば、不測の事態は不測とは言えません。それでは、どんなことが理由で、人は不動産投資を失敗してしまうのでしょうか?富裕層は必ず財布、つまり収入源を複数持っていると言われています。そして、「不動産投資」はその代表的な「財布」の1つです。富裕層とまではいかなくても、一般のサラリーマンでも給与収入とは別に月数万円でも副収入を得ることは、余裕のある家計や豊かな老後につながる最短の近道だと言えるでしょう。


そんなこともあって、近年注目の集まっている不動産投資ですが、やはり投資の一種であることには違いありません。投資であるからにはリスクはつきものです。今回は、不動産投資で失敗してしまう人は、どんなところにつまずいてしまうのか、失敗しがちなところを分析してみたいと思います。


ですがその前に、株式投資やFXなどと比べて、そもそも不動産投資は失敗しにくいと言われています。その理由を確認しておきましょう。


・賃料収入という収入が安定的に得られ、普通借り手は2年3年など長期間にわたって部屋を借りるので、賃料は急激に大きく値崩れすることは考えにくい。


・インフレが進んで物価が上がるときには、ふつう土地の値段も前後して上昇するので、物価上昇リスクが考えにくい。


・建物の減価償却費や固定資産税・都市計画税やローン金利その他の必要経費が所得から差し引かれるので、所得税対策になり、また相続の際には資産価値が圧縮されるために相続税対策にもなる。


以上のように、比較的失敗しにくいのが不動産投資のはず。それでもやはり、思ってもみなかったような事態が発生して、失敗する人は失敗してしまうのです。反対に、どんな事態が起こりうるのかが事前に予測できていれば、不測の事態は不測とは言えません。それでは、どんなことが理由で、人は不動産投資を失敗してしまうのでしょうか?

支出面から失敗するポイントを点検

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出典:写真AC

不動産投資を失敗するときというのは、不動産投資による総収入が総支出を上回ってしまうときに他なりません。すなわち、予想もしなかった収入減があったとき、または予想もしなかった支出増があったときに、不動産投資を失敗するのです。


それでは、どんな突然の支出を不動産投資では考えておかなければならないのでしょうか。


・ローン金利の変動によって、毎月の返済額が増える。ほとんどのアパートローンは普通、変動金利での契約となっています。変動金利とは、市況に合わせてローンの金利が変動するというもの。現在(2016年4月)のように、超低金利でローン契約できても、変動金利ならその金利は早晩見直されます。景気が上向けば、毎月のローン支払い負担がより重くなるでしょう。


・家屋の修繕費や設備の交換費用が発生する。古いアパートなら、風水害によって建物が破損し、大規模な修繕が必要になることがあります。また、比較的新しいマンションでも、エアコンやボイラーなど備え付けの設備に不良が見つかれば、それを取り替えたり修繕したりするのは家主の責任です。これらのために、数百万円の支出が必要となることもあります。


・修繕積立金や管理費が引き上げられる。新築分譲マンションの売り出し時の修繕積立金や管理費は、往々にして低く設定されています。このため、ある程度の期間が経過した後には、必要に迫られて値上げされるのが普通です。また反対に、住民の管理組合が値上げを行っていなかった場合、いざという時に積み立てられていた資金が無く、修繕ができないということもありえます。


これらのリスクに耐えるためには、事前にきっちりとした情報収集をしておく(書類をきちんと読んでおく)ことと、十分な余裕資金を持ってマンション経営をしておくことが必要です。不動産投資を失敗するときというのは、不動産投資による総収入が総支出を上回ってしまうときに他なりません。すなわち、予想もしなかった収入減があったとき、または予想もしなかった支出増があったときに、不動産投資を失敗するのです。


それでは、どんな突然の支出を不動産投資では考えておかなければならないのでしょうか。


・ローン金利の変動によって、毎月の返済額が増える。ほとんどのアパートローンは普通、変動金利での契約となっています。変動金利とは、市況に合わせてローンの金利が変動するというもの。現在(2016年4月)のように、超低金利でローン契約できても、変動金利ならその金利は早晩見直されます。景気が上向けば、毎月のローン支払い負担がより重くなるでしょう。


・家屋の修繕費や設備の交換費用が発生する。古いアパートなら、風水害によって建物が破損し、大規模な修繕が必要になることがあります。また、比較的新しいマンションでも、エアコンやボイラーなど備え付けの設備に不良が見つかれば、それを取り替えたり修繕したりするのは家主の責任です。これらのために、数百万円の支出が必要となることもあります。


・修繕積立金や管理費が引き上げられる。新築分譲マンションの売り出し時の修繕積立金や管理費は、往々にして低く設定されています。このため、ある程度の期間が経過した後には、必要に迫られて値上げされるのが普通です。また反対に、住民の管理組合が値上げを行っていなかった場合、いざという時に積み立てられていた資金が無く、修繕ができないということもありえます。


これらのリスクに耐えるためには、事前にきっちりとした情報収集をしておく(書類をきちんと読んでおく)ことと、十分な余裕資金を持ってマンション経営をしておくことが必要です。

収入面から失敗するポイントを点検

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出典:写真AC

それでは次に、突然の収入減についても考えておきましょう。


・空き室が発生し、なかなか埋まらない。住人が入ってさえいれば安定した収入が見込めるのが不動産投資ですが、空き室となれば当然収入はゼロです。ですから、建物の築年数がかさみ魅力が薄れるのにしたがって、漸次賃料を下げていくことを迫られるでしょう。ですが、そう簡単にはいかないこともあります。例えば、大学のキャンパスや企業の事業所の撤退がその代表例です。この場合には、その撤退によって入居者のほとんどが退去し、新たな入居者もなかなか決まらないと言うことが考えられます。事前の情報収集が、ここでも大切になります。


・いざ不動産を手放そうと思っても、買い手がなかなか見つからず、買い叩かれてしまう。不動産売買の難しいところは、株式などと違い、頻繁な取引が行われていないところです。ですから、不動産を売却しようと思っても、すぐに買い手が見つかることはまずありません。そして、もしすぐに現金化しなければならないのであれば不動産業者に売却するしかなく、この場合は実勢価格よりも安く買い叩かれることを覚悟しなければならないでしょう。この場合には、情報収集の他に、その不動産経営の計画性が問われることとなります。


いかがでしょうか。比較的失敗しにくい不動産投資とはいえ、落とし穴はいくつもあります。ですがそれらはどれも、十分な情報収集と計画性、余裕のある経営ができれば、さほど怖くないものばかりです。この記事をお読みのあなたも、先人の失敗談をふまえたうえで、不動産投資の一歩を踏み出してみてはいかがでしょうか?それでは次に、突然の収入減についても考えておきましょう。


・空き室が発生し、なかなか埋まらない。住人が入ってさえいれば安定した収入が見込めるのが不動産投資ですが、空き室となれば当然収入はゼロです。ですから、建物の築年数がかさみ魅力が薄れるのにしたがって、漸次賃料を下げていくことを迫られるでしょう。ですが、そう簡単にはいかないこともあります。例えば、大学のキャンパスや企業の事業所の撤退がその代表例です。この場合には、その撤退によって入居者のほとんどが退去し、新たな入居者もなかなか決まらないと言うことが考えられます。事前の情報収集が、ここでも大切になります。


・いざ不動産を手放そうと思っても、買い手がなかなか見つからず、買い叩かれてしまう。不動産売買の難しいところは、株式などと違い、頻繁な取引が行われていないところです。ですから、不動産を売却しようと思っても、すぐに買い手が見つかることはまずありません。そして、もしすぐに現金化しなければならないのであれば不動産業者に売却するしかなく、この場合は実勢価格よりも安く買い叩かれることを覚悟しなければならないでしょう。この場合には、情報収集の他に、その不動産経営の計画性が問われることとなります。


いかがでしょうか。比較的失敗しにくい不動産投資とはいえ、落とし穴はいくつもあります。ですがそれらはどれも、十分な情報収集と計画性、余裕のある経営ができれば、さほど怖くないものばかりです。この記事をお読みのあなたも、先人の失敗談をふまえたうえで、不動産投資の一歩を踏み出してみてはいかがでしょうか?