不動産投資で元本割れを防ぐための大切な2つのポイント

元本割れは一時的な損失を出すより最悪のパターンである

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出典:写真AC

元本割れとは、「出資した金額より投資資金が減少すること。」を意味します。
例でいえば、100万円を投資資金としてスタートしたが100万円を下回ってしまう事です。
このような元本割れは投資家としてあってはならない事であり、一時的な損失を出すより大きな問題です。
例えば、100万円の資金が投資により150万円まで増えて30万円の損失を出したとしても、まだ120万円の資産があります。
このような状態であれば、例え損失を出したとしても当初の元本よりも20%資産を増やしたことになりますので、投資を失敗したとは言えません。
しかし、100万円の元本が80万円になるような元本割れを起こしてしまえば、元本まで資産を回復させるのに20%以上の収益が必要となります。
そのような結果となってしまうと、「元本割れをする位ならそのまま貯金しておいた方が良かった。」となるでしょう。
不動産投資に限らず、全ての投資において元本割れはあってはならないケースという気持ちを忘れないでください。
これから、不動産投資において元本割れを防ぐ2つのポイントをお伝えします。元本割れとは、「出資した金額より投資資金が減少すること。」を意味します。
例でいえば、100万円を投資資金としてスタートしたが100万円を下回ってしまう事です。
このような元本割れは投資家としてあってはならない事であり、一時的な損失を出すより大きな問題です。
例えば、100万円の資金が投資により150万円まで増えて30万円の損失を出したとしても、まだ120万円の資産があります。
このような状態であれば、例え損失を出したとしても当初の元本よりも20%資産を増やしたことになりますので、投資を失敗したとは言えません。
しかし、100万円の元本が80万円になるような元本割れを起こしてしまえば、元本まで資産を回復させるのに20%以上の収益が必要となります。
そのような結果となってしまうと、「元本割れをする位ならそのまま貯金しておいた方が良かった。」となるでしょう。
不動産投資に限らず、全ての投資において元本割れはあってはならないケースという気持ちを忘れないでください。
これから、不動産投資において元本割れを防ぐ2つのポイントをお伝えします。

元本割れを防ぐポイント1 不動産投資にかかる諸経費を事前に計算する!

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出典:写真AC

不動産投資では、収益を考える際に利回りが利用されます。表面利回りと呼ばれる情報が該当します。
この表面利回りは、年間賃料÷物件価格=表面利回り(%)で求められていますが、これから不動産投資を始める方は注意しなければならないのが「物件価格」への理解です。
物件価格はその名の通り投資物件の価格ですが、物件価格だけを支払えば投資がスタートできる訳ではなくその他諸経費がかかります。
その内訳ですが、数万円ですむ場合もあれば、100万円を超える経費もありますので、事前に把握しておかないと、最初から大きな元本割れの状態で投資をスタートすることになってしまいます。
これから不動産投資における発生する基本的な諸経費を見ていきます。
・印紙税
一般的な売買価格では、1~3万円以内というケースが多いです。ただし、数億円単位の取引になれば印紙代もさらに増えます。
・仲介手数料
簡単な計算式は、物件価格×3%(税抜)+6万円(税抜)です。
例えば、2,000万円の物件を購入した場合の仲介手数料ですが、
20,000,000円×3.24+64,800円=712,800円(税込)となります。
2,000万円の投資物件でもこれだけ多額の仲介手数料が発生します。
・不動産取得税
不動産を購入した場合に支払い義務が生じる税金です。軽減措置などがあり、購入物件により支払額が大きく異なる可能性があります。
基本的には固定資産税評価額の3%程度が課せられるものですが、土地への軽減措置があったりしますので仲介会社に計算してもらう方が見落としなく把握できると思います。
・所有権移転費用
所有権を移転させる際に、登録免許税と司法書士に支払う報酬が必要になります。
・ローンに関する費用
不動産を購入する際にローンを組むというスタイルがほとんどです。その場合、保証料、契約書に印紙代、火災保険料、抵当権設定費用、事務手数料などが必要になります。
各金融機関によって異なりますので問い合わせ正確な数字を把握しなければなりません。
・リフォーム、修繕費用
不動産投資において、売り主は現状での引き渡しを望みます。中古物件の場合、程度の違いはありますがリフォームや修繕費用がかかる事を覚悟しなければなりません。
数~数十万で対応できれば良いですが、中には300万円以上かかる物件もあります。そのような点を把握せずに、「とりあえず物件を買ってから考えよう。」というような行動をすれば、
収益をあげるどころか大赤字のスタートを切ることになります。
このような諸経費がかかりますが特に注意する経費としては、
・仲介手数料
・リフォーム、修繕費
・その他多額な経費がかかる項目
を合算した金額を把握して、物件価格に上乗せして利回りを計算すれば元本割れを防ぐことができます。不動産投資では、収益を考える際に利回りが利用されます。表面利回りと呼ばれる情報が該当します。
この表面利回りは、年間賃料÷物件価格=表面利回り(%)で求められていますが、これから不動産投資を始める方は注意しなければならないのが「物件価格」への理解です。
物件価格はその名の通り投資物件の価格ですが、物件価格だけを支払えば投資がスタートできる訳ではなくその他諸経費がかかります。
その内訳ですが、数万円ですむ場合もあれば、100万円を超える経費もありますので、事前に把握しておかないと、最初から大きな元本割れの状態で投資をスタートすることになってしまいます。
これから不動産投資における発生する基本的な諸経費を見ていきます。
・印紙税
一般的な売買価格では、1~3万円以内というケースが多いです。ただし、数億円単位の取引になれば印紙代もさらに増えます。
・仲介手数料
簡単な計算式は、物件価格×3%(税抜)+6万円(税抜)です。
例えば、2,000万円の物件を購入した場合の仲介手数料ですが、
20,000,000円×3.24+64,800円=712,800円(税込)となります。
2,000万円の投資物件でもこれだけ多額の仲介手数料が発生します。
・不動産取得税
不動産を購入した場合に支払い義務が生じる税金です。軽減措置などがあり、購入物件により支払額が大きく異なる可能性があります。
基本的には固定資産税評価額の3%程度が課せられるものですが、土地への軽減措置があったりしますので仲介会社に計算してもらう方が見落としなく把握できると思います。
・所有権移転費用
所有権を移転させる際に、登録免許税と司法書士に支払う報酬が必要になります。
・ローンに関する費用
不動産を購入する際にローンを組むというスタイルがほとんどです。その場合、保証料、契約書に印紙代、火災保険料、抵当権設定費用、事務手数料などが必要になります。
各金融機関によって異なりますので問い合わせ正確な数字を把握しなければなりません。
・リフォーム、修繕費用
不動産投資において、売り主は現状での引き渡しを望みます。中古物件の場合、程度の違いはありますがリフォームや修繕費用がかかる事を覚悟しなければなりません。
数~数十万で対応できれば良いですが、中には300万円以上かかる物件もあります。そのような点を把握せずに、「とりあえず物件を買ってから考えよう。」というような行動をすれば、
収益をあげるどころか大赤字のスタートを切ることになります。
このような諸経費がかかりますが特に注意する経費としては、
・仲介手数料
・リフォーム、修繕費
・その他多額な経費がかかる項目
を合算した金額を把握して、物件価格に上乗せして利回りを計算すれば元本割れを防ぐことができます。

元本割れを防ぐポイント2 空室にならない為に柔軟な対応をする!

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不動産投資における収益は「家賃のみ」と考えるべきですので非常にシンプルです。
しかし、家賃が入らなければ収益が無くなり賃貸経営は赤字となります。そのような状況が長期間続けば、ローンや税金、建物管理費用など支払いばかりが発生して元本割れとなってしまいます。
そうならないために最も重要な事は、空室にならない為の対策を常に考えるべきです。
具体的には、初期費用キャンペーン、敷金を減らす、中古のエアコンなどを付けて「エアコン付き」といったようなアピールをするとよいでしょう。
たしかに、何の出費もせずに空室を埋めることがベストです。しかし、空室が長期間に渡るよりも入居者が魅力を感じる契約内容にした方が、年間を通じた収益で元本割れを防ぐことができると思います。
大家として、頑固に契約内容を考えるのではなく空室にならないためにはどうすればよいか?という点を大切にして下さい。不動産投資における収益は「家賃のみ」と考えるべきですので非常にシンプルです。
しかし、家賃が入らなければ収益が無くなり賃貸経営は赤字となります。そのような状況が長期間続けば、ローンや税金、建物管理費用など支払いばかりが発生して元本割れとなってしまいます。
そうならないために最も重要な事は、空室にならない為の対策を常に考えるべきです。
具体的には、初期費用キャンペーン、敷金を減らす、中古のエアコンなどを付けて「エアコン付き」といったようなアピールをするとよいでしょう。
たしかに、何の出費もせずに空室を埋めることがベストです。しかし、空室が長期間に渡るよりも入居者が魅力を感じる契約内容にした方が、年間を通じた収益で元本割れを防ぐことができると思います。
大家として、頑固に契約内容を考えるのではなく空室にならないためにはどうすればよいか?という点を大切にして下さい。

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