空室対策で分かれる不動産投資の明暗とは?

空室率が高いのは不動産業者のせい?

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出典:写真AC

アパート、マンション、一軒家など不動産投資には様々な種類や形態があります。
ですが、どのタイプでも共通した最大のリスクが存在します。
みなさんご存じ「空室リスク」です。
一昔前と比べて改善してきた不動産賃貸状況ですが、その恩恵の多くはオフィスなどの法人向けと人口密集地のワンルームタイプが中心です。
それ以外の物件に関していえば従来と変わらず、特に地方都市のファミリータイプなどは厳しい状況が継続しているのが現状です。
入居者は管理会社が集めてくれると思ったのに人が入らない、なんてことはザラにあることで「営業マンの努力が足りないんじゃないか」と思っている大家さんも多いのではないでしょうか?
では、あなたの物件の空室は本当に業者に問題があるのでしょうか?
じつは空室に悩んでいる物件では、物件と不動産業者は双方ともに問題がある場合がほとんどです。
どちらか一方だけでなく、オーナーと管理・募集側でともに問題の解決に乗り出さなければ物件の空室率が劇的に変わるということはないといっていいでしょう。
物件の状況を改善するためには業者だけでは対応できないこと、オーナーだけでは対応できないことがあるからです。
昔のように住宅の供給が足りず、物件を所有していれば何もせずとも入居者が入ってきた時代はもう来ません。
自分が所有している物件を不動産業者に任せきりにせず協力して星の数ほどある物件の中から選んでもらえるように工夫をしていかなければならない時代なのです。アパート、マンション、一軒家など不動産投資には様々な種類や形態があります。
ですが、どのタイプでも共通した最大のリスクが存在します。
みなさんご存じ「空室リスク」です。
一昔前と比べて改善してきた不動産賃貸状況ですが、その恩恵の多くはオフィスなどの法人向けと人口密集地のワンルームタイプが中心です。
それ以外の物件に関していえば従来と変わらず、特に地方都市のファミリータイプなどは厳しい状況が継続しているのが現状です。
入居者は管理会社が集めてくれると思ったのに人が入らない、なんてことはザラにあることで「営業マンの努力が足りないんじゃないか」と思っている大家さんも多いのではないでしょうか?
では、あなたの物件の空室は本当に業者に問題があるのでしょうか?
じつは空室に悩んでいる物件では、物件と不動産業者は双方ともに問題がある場合がほとんどです。
どちらか一方だけでなく、オーナーと管理・募集側でともに問題の解決に乗り出さなければ物件の空室率が劇的に変わるということはないといっていいでしょう。
物件の状況を改善するためには業者だけでは対応できないこと、オーナーだけでは対応できないことがあるからです。
昔のように住宅の供給が足りず、物件を所有していれば何もせずとも入居者が入ってきた時代はもう来ません。
自分が所有している物件を不動産業者に任せきりにせず協力して星の数ほどある物件の中から選んでもらえるように工夫をしていかなければならない時代なのです。

対応策(1)不動産の賃料変更

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出典:写真AC

すでに記載してある通り現状の住宅市況は需要に対して供給が多いというのが実際のところです。
この状況は今後少子化とともに人口減少が進む中でより明確な形で不動産の運用における空室率の上昇を引き起こすと思われます。
こうしたなかで数多ある不動産の中からあなたが所有している物件へと入居者を誘導するためには不動産業者と一丸になって対抗策をとらなければなりません。
入居者に選ばれる物件にするために最も効果的な施策は賃料の改定です。
不動産会社はオーナーの許可なく家賃を変えられない場合がほとんどです。
そして、オーナーは賃料の引き下げは収入の低下に直結すると考えるため不動産業者から提案があっても簡単には変更を許可しないでしょう。
たしかに一時的には収入は低下するかもしれません。
ですが、結果的に入居者が増加し、空室率が低下すれば部屋当たりの収入が減少していても合計した所得は増額していることが多いものです。
入居者の側から考えてみても物件選びの条件のうち家賃は非常に大きなウェートを占めており、賃料の引き下げはほぼすべての入居者層に訴求できかつ迅速に効果を見込める施策なのです。
もともと空き部屋で入居者も集まらず腐らせてしまうくらいならば不動産業者としっかり話し合って思い切った賃料改定を検討してみましょう。
なお、本来信頼できる不動産業者であれば深刻な入居者不足の状況には業者側から賃料改定などを含めた対策も提案があります。
こちらからアクションを起こすまで提案のない業者に関しては実際のところあまり信頼のおける業者ではないと思いますので、管理委託先の変更も考慮に入れるとよいのではないでしょうか?すでに記載してある通り現状の住宅市況は需要に対して供給が多いというのが実際のところです。
この状況は今後少子化とともに人口減少が進む中でより明確な形で不動産の運用における空室率の上昇を引き起こすと思われます。
こうしたなかで数多ある不動産の中からあなたが所有している物件へと入居者を誘導するためには不動産業者と一丸になって対抗策をとらなければなりません。
入居者に選ばれる物件にするために最も効果的な施策は賃料の改定です。
不動産会社はオーナーの許可なく家賃を変えられない場合がほとんどです。
そして、オーナーは賃料の引き下げは収入の低下に直結すると考えるため不動産業者から提案があっても簡単には変更を許可しないでしょう。
たしかに一時的には収入は低下するかもしれません。
ですが、結果的に入居者が増加し、空室率が低下すれば部屋当たりの収入が減少していても合計した所得は増額していることが多いものです。
入居者の側から考えてみても物件選びの条件のうち家賃は非常に大きなウェートを占めており、賃料の引き下げはほぼすべての入居者層に訴求できかつ迅速に効果を見込める施策なのです。
もともと空き部屋で入居者も集まらず腐らせてしまうくらいならば不動産業者としっかり話し合って思い切った賃料改定を検討してみましょう。
なお、本来信頼できる不動産業者であれば深刻な入居者不足の状況には業者側から賃料改定などを含めた対策も提案があります。
こちらからアクションを起こすまで提案のない業者に関しては実際のところあまり信頼のおける業者ではないと思いますので、管理委託先の変更も考慮に入れるとよいのではないでしょうか?

入居者の求める不動産へのリフォーム

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出典:写真AC

空室を解消するために効果的な方策は一つではありません。
賃料の改定以外にも有効な手段が存在しています。
特に効果が高いのはより多くの人に求められる物件へのリフォーム、または一部のコアなニーズに対応したコンセプト型物件へのリノベーションです。
当然物件に対して変更を加えるため、手元式を使用しない賃料の引き下げとは異なり比較的多くの費用が掛かってしまいます。
ですが供給過多な物件事情の中では同じ賃料帯に関してはその中で最も自分にとって価値の高い物件を選びたいという需要側のニーズは日増しに高まっているのです。
そして、借りる側はインターネット等において近隣、同賃料帯の物件を比較することが容易になっており一部の需要が増加している都市部以外については彼らのニーズに合致する物件から入居が決まっていくこととなるのです。
こうした中では、一時的な支出には目をつぶってでもまずは入居者を取り入れることが重要になってくるために最終的な投資価値を高めるためにはリフォームが有効な手段と考えられるのです。
とはいっても全体的なリフォームでは多額の資金が必要ですが、コンセプト型住宅への変更はそこまでの費用負担がなくても不可能ではありません。
たとえば、周辺でペット不可の住宅が多ければペットに関する規定変更とキャットウォークの設置くらいでペット同居者向けのコンセプト住宅にすることもできます。
海外からの労働者の多い地域ではそういった方たち向けに変更することで同郷の入居者を獲得しやすくなります。
このように、入居者の不足はその立地と競争条件に合ったソフト面とハード面の変更を行うことによって劇的に改善することが少なくありません。
まずは一度、管理委託業者と踏み込んだ相談をされるのがベストではないでしょうか?空室を解消するために効果的な方策は一つではありません。
賃料の改定以外にも有効な手段が存在しています。
特に効果が高いのはより多くの人に求められる物件へのリフォーム、または一部のコアなニーズに対応したコンセプト型物件へのリノベーションです。
当然物件に対して変更を加えるため、手元式を使用しない賃料の引き下げとは異なり比較的多くの費用が掛かってしまいます。
ですが供給過多な物件事情の中では同じ賃料帯に関してはその中で最も自分にとって価値の高い物件を選びたいという需要側のニーズは日増しに高まっているのです。
そして、借りる側はインターネット等において近隣、同賃料帯の物件を比較することが容易になっており一部の需要が増加している都市部以外については彼らのニーズに合致する物件から入居が決まっていくこととなるのです。
こうした中では、一時的な支出には目をつぶってでもまずは入居者を取り入れることが重要になってくるために最終的な投資価値を高めるためにはリフォームが有効な手段と考えられるのです。
とはいっても全体的なリフォームでは多額の資金が必要ですが、コンセプト型住宅への変更はそこまでの費用負担がなくても不可能ではありません。
たとえば、周辺でペット不可の住宅が多ければペットに関する規定変更とキャットウォークの設置くらいでペット同居者向けのコンセプト住宅にすることもできます。
海外からの労働者の多い地域ではそういった方たち向けに変更することで同郷の入居者を獲得しやすくなります。
このように、入居者の不足はその立地と競争条件に合ったソフト面とハード面の変更を行うことによって劇的に改善することが少なくありません。
まずは一度、管理委託業者と踏み込んだ相談をされるのがベストではないでしょうか?

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