不動産投資、高利回り物件で成功するポイント

ポイント1 表面利回りではなく現状の利回りを知る

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出典:三井ホーム株式会社

不動産投資をスタートする場合、多くの方が「物件価格」、「利回り」、「建物詳細やエリア」を気にすると思います。
その中でも、利回りに関しては高ければ高いほど良いという簡単な判断をしてしまいがちです。
ここで、不動産投資の利回りに関する基本を知っておかなければなりません。
それは、「広告などに記載されている利回りは現実とは異なる場合が多い。」という点です。
利回りの計算方法ですが、
年間賃料÷物件価格=利回りとなりますが、このような計算で算出した利回りは別名表面利回り(想定利回り)と呼ばれています。
表面利回りは計算が簡単にできるので、不動産仲介会社はこの数字を収益の目安として表示しますが、大きな問題もあります。
それは、「表面利回りは満室を前提として算出されている。」という問題です。
つまり、現状満室の物件も入居率が50%しかない物件も表面利回り上は同じ数字となります。
しかし、実際の収益では約2倍の差が生じています。ケースによっては入居率が30%程の物件が高利回り物件として出回っているケースも少なくありません。
例えば、表面利回りが15%の高利回りという物件でも入居率が30%であれば、実際の表面利回りの時点で5%を切ることになります。
不動産投資には物件取得後も物件管理費や固定資産税などの経費がかかりますので、このようなケースでは収益が出るどころか赤字の可能性が高いでしょう。
高利回り物件で成功するためには、表面利回りだけを見て判断するのではなく現状の入居率を確認して、表面利回りの再計算をすべきです。
ただし、気を付けならない点として不動産投資物件売却のタイミングに合わせて「フリーレントキャンぺーン」、「敷金サービス」、「初期費用○円キャンペーン」などにより満室状態にしていることもあります。
おおまかな目安として、過去2年の入居率についての情報を手に入れるなどして、キャンペーンで入居率を高めていないかを調べてください。

ポイント2 高利回り物件は不動産投資物件取得後の費用面を考慮する

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出典:ノムコム

表面利回りを計算する場合の計算式をお伝えしましたが、高利回りになるためには、「賃料設定が相場より高め」か「物件をかなり安く取得できる」という点が鍵になります。
理想的な高利回り物件は賃料が高く安い物件価格ですが、そのような物件はまずお目にかかれないと考えて間違いないでしょう。実際にあるのは、物件価格が安いというケースのみと考えても良いでしょう。
物件価格が安いということに何の問題があるのかと思われる方もおられるでしょう。
高利回り物件は木造建築の築古い物件を中心に、老朽化の一歩手前という物件が全体的に多いです。
そのままでは入居者が退去する可能性もありますので、当然買い主である不動産投資家が修繕やリフォームをする事になりますが、費用が数万円程度であれば気にする必要はありません。
しかし、物件にもよりますが修繕費用やリフォーム代金が数百万円かかることも驚くようなケースではありません。
もし、このような大きな金額を支払うと不動産投資の収益面では物件価格に修繕費用やリフォーム代金をプラスしますので、結局は物件を高く取得したことになります。
そうなると、利回りを計算する場合に当初の物件価格とは異なりますので、利回りは低くなることになるでしょう。
特に高利回り物件でこのような傾向が強いです。当初高利回りと思っていた物件が、物件取得後のメンテナンス費用の影響でかなりの利回り低下となります。
高利回り物件で成功するためには、物件取得後の諸費用を正確に見積もって表面利回りを再計算して、低下率の低い物件を探しましょう。

ポイント3 集客力のある管理会社が高利回りを実現する

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出典:中古住宅をお得に売買する方法

どんなに高利回り物件でも、入居者が賃料を支払ってくれなければ利回りは実現しません。そのために重要な事は、物件選びもありますが物件取得後に高い入居率を保ってくれる管理会社が必要となります。
管理会社には、物件の掃除などしか行わない会社もありますが入居者集めから契約、入居後の対応までしてくれる会社もあります。
管理費用面に関して言えば、前者が安いですが実際の不動産投資でのおすすめは賃貸経営に必要な流れを全て行ってくれる、後者のような管理会社です。
高利回り物件の場合は、新築や築浅物件ではありませんので、入居率が低めになるという現実があります。
そして、そのような場合の対応策はオーナー一人では困難ですので、少々費用が高くても集客力のある管理会社と契約をして高い入居率を維持する必要があるでしょう。
不動産投資で成功するためには、物件を取得するまでばかりを考えるのではなく物件取得後の入居率を高める管理会社に協力してもらうという点まで考えて行動すべきと言えます。
そうすれば、物件から最大限の収益を引き出すことが可能となるでしょう。

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