初心者が不動産投資で失敗する3つの理由とは?

理由1 自分で何もしない人任せのオーナーは失敗する

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出典:ノムコム

株式投資やFXを始める場合、投資家である自分が中心となって動くことが多いでしょう。投資や経済についての基礎知識を学び、経済ニュースなどにより自分の考えで投資銘柄を決めていきます。
しかし、不動産投資の場合は不動産仲介会社や不動産投資物件を中心に扱う会社に連絡をして、あとは任せきりで話を進めようとしても失敗するでしょう。
その最大の理由ですが、「投資物件を扱う会社は物件を販売(仲介)する事が目的であり、あなたの投資が成功する事を約束するものではない。」という事です。
これは、仲介会社や投資物件の販売会社を悪く言っているのではありません。
彼らは、お客さんが求める物件を探すのが仕事ですのであなたが無事にオーナーとなれば職務を果たした事になります。
自分自身が不動産投資について知らない場合は、欲しい物件の詳細、予算面などもわからないので漠然と次のように依頼すると思います。
「3,000万円位の投資物件を探している。エリアはそう遠くないところ。」
実はこの時点で不動産投資は失敗する可能性が高いです。
なぜなら、投資に失敗しないためには自分の生活が破綻しない借入額、収益の出る物件選び、オーナーとなったあとの事については最低限考えないと話になりません。
このような努力をせずに、ただ単に思いついた金額だけを提示して人任せで不動産投資をスタートさせても上手くいかないのは目に見えています。
最低限、


・金融機関と相談して自分の融資枠と現在の収入でリスクが少ないと思われる融資金額を確認する


・物件価格で決めるのではなく、物件の構造や間取り、現在の入居率、築年数が古い場合は何年後を目安に売却するかのイメージをする


・オーナーとなった後、物件を管理してくれる管理会社を探す、あるいは仲介と管理 業務内容としている会社を探す


この3つの点は自分で取り組むべきです。自分で何もしないオーナーは不動産投資において失敗が待っていると思って下さい。

理由2 良い物件でも、大切なチェックポイントを忘れると投資は失敗する

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出典:仕事を辞めたい人への転職支援サイト

これから不動産投資を始める方は、「不動産投資は良い物件を手に入れれば後は簡単である。」と考えているでしょう
まず、良い物件という言葉では抽象的すぎますので簡単な定義をします。
良い物件とは、
・物件価格が近隣の相場より安く
・満室状態が継続する
・物件も古くない
・地価が上昇する
と言えるのではないでしょうか。
不動産市場にあるごく一部の物件は上記の条件を満たしており、手に入れさえすれば満室が継続されて地価も上昇して資産価値も上がるというケースもあります。
しかし、そのような物件は現在のオーナーが手放すはずがありませんので、出回ることはほとんどありません。
現実的に私たちが手に入れる事が可能な良い物件は、物件価格が近隣の相場より安く、満室状態が継続する物件と考えた方が良いでしょう。
では、これら2つの条件を満たせば良い物件と言えるかとそうではありません。
次の2つのチェックポイントを見落としてしまうと不動産投資は失敗する事もあります。


1物件価格が安い場合、取得後の修繕費やリフォーム費用はどの位かかるか見積もる


比較的安く購入できる投資物件の多くが築年数の相当経過した物件です。塗装やクロス交換などで写真ではきれいに見えても、建物を維持するために必要な諸経費が発生するケースが多いです。
このような費用が多額であれば、物件を安く買ってもトータルで考えれば割安でも何でもなくなりますので、物件取得後の費用も合算した数字を物件価格と考えるべきです。


2満室状態の場合は、故意に満室にしたのかを調べる必要がある


不動産投資においては、入居率の高さが収益に関係しますので「満室中」の文字を見ると良い物件に見えます。
もちろん、自然とそうなっていれば良い物件と言えますが、初期費無料、家賃1ヶ月無料などのキャンペーンで満室にした場合はすぐに空室になる場合も多いです。
その点をチェックするために、過去1年分の入居率の変動を表にして見せてもらいましょう。満室が継続している場合は良い物件と言えるでしょう。

理由3 知らないエリアへの高利回り物件は失敗しやすい

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出典:三井ホーム株式会社

不動産投資では、高利回り物件は魅力的です。自分の知らない土地に建つ物件のオーナーとなるのはロマンを感じるかもしれません。
しかし、そのようなエリアの投資物件に手を出すと失敗しやすいです。なぜなら、土地勘のない場所では、どこに人口が集まっているか、将来的に発展するか、交通アクセスが便利になるかなどわからないでしょう。
もし、高利回り物件のエリアが衰退エリアであったら入居率は下がります。
表面利回りが30%の高利回り物件であっても、入居者がいなければ利回りは0%です。
例えば、信頼できる長く付き合いのある仲介会社がいたり、この前までそのエリアに10年住んでいたりなどの理由がない限り、知らないエリアへの高利回り物件はリスクが大き過ぎますので投資先として考えないようにしましょう。

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