不動産投資で金利を下げるために

事業の収益性を決定づける、金利

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出典:LinkedIn

「不動産投資を始める」とは言っても、その全額を自己資金でスタートする人はほとんどいないでしょう。たいていの場合、物件購入資金のほとんどをローンで用意し、得られるであろう賃料収入でローン返済を相殺させ、それでもプラスとなるような事業計画を組むはずです。


ローンを組むということは、銀行などの金融機関にお願いしてお金を貸してもらうということであり、そこには当然金利が発生します。このとき、低い金利で融資を得ることができれば、その分事業としての不動産投資には余裕ができるのです。つまり、どれだけの金利で融資を受けることができるのかは、その不動産投資が成功するか否かを決定する、きわめて重要な条件だということができます。


今回は、これから不動産投資を始めようという人のために、どうすれば少しでも低い金利で融資を受けることができるのかについて解説しようと思います!

不動産投資に使えるローンは3種類ある!

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出典:三井ホーム株式会社

実は、一口にローンとはいっても、不動産投資に利用できるローンには3種類あります。順番に説明しましょう。


・住宅ローン:最も低金利で長期間にわたって融資を受けることができるローンです。基本的には不動産投資ではなく、自宅として物件を手に入れる人のためのローンですが、手に入れる物件の50%以上に実際に居住するなら、残りの部分を賃貸として運用することができます。このため、賃貸併用物件で不動産投資を始める人にはぴったりのローンと言えます。


・アパートローン:民間の金融機関が用意している、まさに不動産投資のためのローンです。3つの中では最も高金利なローンですが、土地建物の担保評価金額の合計まで融資を受けることができることと、専用の商品であるために審査にかかる期間がきわめて短くて済むのが特徴です。


・事業ローン:不動産投資に限らず、あらゆる事業を営もうとする人すべてが利用できるローンです。審査が支店レベルで完結することはあまりないので、アパートローンに比べて長期間になることが多いです。また、融資額は土地建物の担保評価金額の半額程度が上限になります。このため、頭金が十分にないと融資が受けられません。民間の金融機関もありますが、公庫のローンを受けることができれば、住宅ローン並みの低金利で融資を受けることができます。


まとめると、自分で居住しない人は、頭金が十分にあるなら事業ローンがおすすめで、頭金が用意できないなら高金利のアパートローンを利用せざるを得ないということになります。ただし、賃貸併用住宅ならそのどちらでもなく、住宅ローンで長期間低金利の融資を受けることができるということです。


すなわち、低金利の融資を利用するために大切なのは、頭金の割合だということができます。

金利を決定する、審査の3要素

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出典:The American Genius

以上3種類のローンについて解説しました。単に「低金利」「高金利」という言葉を使って解説してきたのですが、実はそれぞれの金利には幅があります。つまり、どのローンを利用するにしても、適用金利の細かい数値は実際に審査の中で決定されるのです。それでは、金融機関は審査時に何を見て判断しているのでしょうか?


不動産投資における審査には、大きく3つの要素が関係していると言われています。ただし、審査の基準は金融機関によって多少の差はあるので、信用金庫や地銀、都銀など複数の金融機関に申し込むことをおすすめします。それでは順に解説しましょう。


・物件の担保評価:物件の価値です。アパートローンなら担保評価の全額程度、事業ローンなら半額程度までしか、基本的には融資を受けられません。


・経営の収益評価:不動産投資の収益性です。概して、不動産の稼働割合が8割(空き室が2割),金利6%でもキャッシュフローがプラスになるかどうかで判断されます。


・本人の信用評価:職業(勤務先)や収入、そして自己資金額など融資申込者自身の信用評価。


以上3つの、どの要素が優先されるかは、ローンの種類によって異なります。住宅ローンであれば本人の信用評価だけで審査が通ってしまうことがあります。一方アパートローンと事業ローンになると、物件の担保評価や経営の収益評価が優先されます。とはいえこの場合でも、本人の信用評価が無視されるわけではありません。2つが十分に審査基準を満たしているはずなのに、なぜか審査に通らない人というのは実際にいます。やはり本人の信用評価が低いのです。


物件の担保評価と経営の収益評価は、要するに良い物件を探し出すことができたかどうかなのです。しかし、過去にカードの未払いや滞納があるなどの本人の信用評価だけはなかなか覆すことはできません。とはいえそれらの信用情報は、数年で書き換わると言われています。不動産投資を始めようと思っているなら、まずは経済的に清廉な生活を心がけましょう。


最後に、本人の信用評価を大きく上げる方法をご紹介します。それは、自己資金を確保すること。貯蓄をたくさんできるということは、それだけ信用できる自分物だと判断されることなのです。そして審査基準を大きく上回る人は、その分低い金利を享受することもできます。不動産投資を始めようと思うなら、1にも2にも、できるだけ自己資金を用意することに尽きるのです。

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