不動産投資で中古物件を選ぶメリットとは?

不動産投資を中古物件から始めてみよう

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出典:ノムコム

一口に「不動産投資」と言っても、その方法にはさまざまあります。自ら物件のオーナーになって物件を購入・管理し直接家賃収入を得るのも不動産投資であれば、専門家であるREIT(不動産投資信託法人)を一口購入して分配金を受け取る、または「みんなの大家さん」のように一口家主になるといった方法まであります。また、その投資先もさまざまです。マンション・戸建て・オフィスなど、物件の形態にも特徴があれば、そのそれぞれに新築・中古の別があります。


不動産投資に興味はあっても、どこを狙って行動を起こせば良いのか初心者には皆目見当がつきませんよね。そこで今回は、中古物件に話を絞ってメリットとデメリット、そして物件の選び方について解説しようと思います!

中古物件を選ぶメリット

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出典:CEGOS ASIA PACIFIC

なぜ新築ではなく中古物件をおすすめするのかというと、サラリーマンとして貯めた資金で資産運用をしようと考えているビギナーには、中古物件から不動産投資を始めるのがぴったりだからです。なぜなら、


・物件の購入価格が安い。


からです。一般に物件は、新築として世に出た瞬間、その市場価格は8割ほどに減少します。「新築バリュー」とでも言いましょうか。反対に言うと、一見新築同様にピカピカな築浅物件でも新築の8割、交渉に成功すれば7割ほどの価格で購入することができるのです。さらに築年数が重なれば、その価格はどんどん下落していきます。築20年を経過すると、建物の価値はほとんどゼロ、すなわち土地の価格のみで物件を購入できてしまうこともザラにあるのです!とはいえ、築年数が多くても居住者は工夫次第で入ります。


それに、資金が限られているサラリーマン大家さんにとって、そもそもの投資金額が抑えられるというのは何にも代えがたいメリットと言えるでしょう。


中古物件の次なるメリットは、


・既に建っている物件を直に確認できる


ことが挙げられます。注文して新築物件を建ててもらうというのは、初心者にはなかなかハードルの高い仕事です。その地域にどんなニーズがあって、どういう間取りにすれば居住者が集まりやすいのか。そういった見識は経験とともに培われていくものでしょう。新築はしてみたが、居住者が集まらないとなれば最悪です。しかしその点、中古物件はすでに建っているのです。間取り・設備・日当たり・近隣の状況など、あらゆる情報を下見することによって直に確認できます。また、物件によってはすでに居住者がいる状態で売りに出ていることも少なくありません。何より、現在の中古物件というのは、東日本大震災や毎年のゲリラ豪雨を耐えぬいた物件です。建っているというのが、天災にも強いという何よりもの証拠です。


また、実は中古物件には


・価格に消費税がかからないことが多い


という隠れたメリットもあるのです。というのも、新築物件は課税事業主である企業が売主になることが多いので、物件価格には8%の消費税がかかります。しかし、中古物件の売主は私たちと同じ一般人のことがほとんど。ですから消費税がかからず、販売価格で購入できることとなります。物件価格が5000万円なら消費税分は400万円。馬鹿にできませんよね。

中古物件から不動産投資を始めるときの注意点は?

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出典:三井ホーム株式会社

これまで述べたように、不動産投資を中物件で行うことにはさまざまなメリットがあります。しかし、メリットはリスクと表裏一体。中古物件を購入するときには以下のことに注意しましょう。


・すぐに大規模な修繕が必要な物件ではないかどうか


築年数が15~25年くらいで、住宅は大規模な修繕が必要になります。購入直後に多額の修繕費がかかるとなれば、安く物件を取得した意味がありません。ただしこれを反対に言えば、築が古くても十分な修繕が施されている物件なら、「健康寿命」はかなり残っているとも言えます。修繕直後の物件が売りに出ているのを見つけられれば、次の修繕までの間保有して売却するというウルトラCも可能です。このリスクは、マンションの場合は


・修繕積立金は十分に積み立てられているか


と読み替えることもできます。


続いて、


・同じ間取りでも、新築よりは賃料は落ちる


ことも考えておきましょう。当然と言えば当然なのですが、物件周辺の賃料相場を調査したうえで、ローンの返済と併せて無理のない計画ができているのであればOKと言えます。そして、ローンについては、


・新築物件と比べて担保としての価値が落ちる


ということも抑えておきましょう。このため、フルローンを組むことは難しいです。ですが、これから不動産投資を始めるビギナーには、そもそもフルローンでのスタートは危険です。十分な頭金を貯めてから、余裕をもって不動産投資を始めましょう。


最後に、中古物件を購入するときのコツを2つ紹介します。


・物件探しの前に、不動産投資を考えているという旨を金融機関に伝えて、何万円までなら融資を受けられるか、事前に内諾を得ておきましょう。


そして、


・物件購入の際には、売主の言い値ではなく、値切ったこちらの指値で購入することを心がけましょう。


収益物件を手放そうという人は、現金を手に入れる喫緊の必要があるのです。そこで、「○○万円なら買います。銀行から融資の内諾はとってあります。」と言ったらどうでしょう…?


投資なのですから、収益を上げるためには初期費用が抑えられるにこしたことはないのです。このようなことが可能なのも、中古物件ならではだと言えるでしょう。

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