始める前に理解し備える!不動産投資のリスク3選

不動産購入時のリスクを把握しよう

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出典:写真AC

まずは不動産を購入する際のリスクをご紹介しましょう。最近不動産関連で話題となっているのが「欠陥物件」です。この問題は自分自身の住宅購入だけではなく、不動産投資を始めるときも気をつけておかなければ物件の価値が下がったり入居者が入らないないなどの問題になります。欠陥物件には「物理的瑕疵」「心理的瑕疵」「環境瑕疵」の3つの瑕疵(欠陥・欠点)があります。


1. 物理的瑕疵
雨漏り・耐震強度不足・建物の傾きや不具合・シロアリ発生などの欠陥です。この物件を購入しない対策としては、契約時の書類(物件状況確認書)を確認し、上記のような物理的瑕疵の有無を把握します。


2. 心理的瑕疵
過去にその物件に事件や自殺などが起こった事故物件が該当します。対策として保険に加入したり、自殺した入居者の遺族や連帯保証人に対して損害賠償請求を起こすなどが挙げられます。


3. 環境瑕疵
騒音や異臭、暴力団の有無など物件の周辺環境に問題があるタイプです。対策としてはなるべく購入前に現地に足を運び周辺環境の確認します。また不動産の管理会社に物件で起こったクレームの有無を確認します。

不動産を所有している時のリスク

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不動産投資を始めて物件を所有している時に発生するリスクです。


1. 空室
不動産投資の収益の元となる家賃収入に大きくかかわるリスクです。家賃収入が入ってこなければ収益どころか赤字になってしまいます。それを回避するには地方ではなく東京・都心部など人口の多い好立地・好条件のエリアを選択します。安定した家賃収入を得るためにはこの空室リスクを回避することがとても重要になります。


2. 家賃下落
原因によっては家賃が下がってしまう物件があります。立地や利便性の悪さや経年劣化がこれに当てはまります。立地や利便性は空室リクスでもご紹介したように、好立地・好条件のエリアで回避します。また駅近や近隣のスーパーの有無なども把握しましょう。どうしても起こってしまう経年劣化には日頃のメンテナンスにより回避できます。リノベーションなど内部を一新して設備を充実させるなど工夫でカバーできます。


3.家賃滞納
入居者が家賃を滞納することもありうる問題です。入居審査を厳しくする、家賃管理会社と契約をして立て替えしてもらうなど対処方法があります。ただし管理会社に収集を委託すると家賃の5〜6%が費用として必要です。


4. 金利上昇・借金
ほとんどが銀行などから融資を受けて不動産投資を行うと思います。もし「変動金利型」のローンを組んだ場合、景気によっては金利が上昇します。対策としては資金に余裕がある場合、預金せずに繰り上げ返済をしましょう。しかし金利は経費として振り分けられるので節税効果もあるというメリットがあります。


融資を受けるということは返済するまで借金を持つということになります。空室などにより返済のめどが立たない場合は自己破産や債務整理が必要です。その場合クレジットカードを作れないというリスクが発生します。融資の判を押す前に、しっかりと返済シミュレーションを立て計画を実行します。


5. 天災・火災
日本は地震大国とも呼ばれ天災によるリスク傾向が高くなります。これらを見越して地震や火災に強い物件の購入やその災害保険への加入、入居者の火災保険加入の有無などを把握しておきます。


6. 諸費用
物件所有時にはさまざまな費用が発生します。不動産関連の税金・不動産管理会社への管理費や修繕積立金・家賃管理会社への費用・ローン返済などです。また上記に挙げたように地震、火災保険料も必要です。


7. 事故物件
所有物件がある日突然事故物件になる可能性もあります。これは保険加入や損害賠償請求で対処することができます。

不動産を売却する時のリスクとは

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不動産は売却時にも発生するリスクがあります。


1. 流動
不動産投資の特徴的なリスクです。流動性リスクと呼ばれ、売却を考えている時に売れない、希望価格で売れないなどがあります。不動産を手放す時は3〜6ヶ月くらいの期間が必要だということを把握しておく必要があります。これを回避するには購入前にしっかりと良い物件を選んでおく必要があるのです。


例えば空室が少なかったり、メンテナンスがしっかり行き届いていること、そして競合している物件と差別化できているかなどがポイントとなります。不動産投資は購入前がやはり大切になってくることがわかりますね。


2. 売却費用
不動産は購入前や所有時の他にも売却時に発生する費用があります。税金・不動産仲介手数料・銀行への一括繰り上げ返済手数料です。これらは必ず発生する費用と考えておくのが無難でしょう。


このように不動産投資には購入前・所有時・売却時の3つの段階で発生するリスクがあります。数えればきりがないリスクですが、投資を始める前にしっかりと把握する必要があります。他の投資に比べると予測できるリスクが多いのも特徴です。これらに対策を講じておくとリスク発生時に損失を抑えることができ、不動産投資を成功させることができます。

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