不動産投資を成功させる!安定収益を出すための利回りについて

不動産投資の利回りとは

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出典:写真AC

不動産投資を考えた時に出てくる言葉が「利回り」です。投資物件の売買情報を閲覧すると「利回り○%」という文言を目にする機会が多くなります。物件を購入して得る収益はこの利回りによって決まってきます。利回りは物件を決定する上での基準となり、利回りの率が高いほど収益が高く見込める物件とも言われています。今回は不動産投資で成功するための利回りについて見ていきましょう。


利回りは「投資した金額に対して得られるお金の割合」つまりリターン(収益)の大きさでそれを測る尺度のなります。不動産投資を始めるならこのリターンがどれくらいになるのかを見極める必要があります。利回りは2種類に分類できるのです。


・表面利回り(グロス)
販売図面によく記載されているのこの表面利回りです。「グロス利回り」とも呼ばれるこの指標は家賃収入の総額を物件の価格で割った数字になります。計算方法は下記の通りです。


「表面利回り=年間収入÷物件価格×100」


・実質利回り(ネット)
実質利回りはネット利回りとも呼ばれています。これは管理費や固定資産税など諸経費などを収入から引いて、物件価格を割り引いた数字になります。表面利回りよりもより正確な収益を計算することができ、重要視するのがこの利回りです。計算方法は下記の通りです。


「実質利回り=(年間収入−年間支出)÷物件価格×100」


収入から引かれる支出(諸経費)には固定資産税・管理費(建物や賃貸管理会社の支払い)・都市計画税・賃税理士、弁護士へ支払い報酬・火災、地震保険料などがあります。これらを引いてよりリアルな収益を予想するのです。


しかし不動産仲介業者が告知する物件で利回りを提示する際は表面利回りの数値です。なぜなら実質利回りは1年ごとに変化する可能性が高いためです。ですので不動産投資を始める人は、まず表面利回りを見て次に実質利回りを計算し物件の価値や利益を見極める必要があります。

築年数によって利回りは変化する

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出典:写真AC

利回りは物件の築年数により変化します。建設して10年以上が経過したマンションの場合だと、物件自体の価格が安くなり購入金額が安くなります。しかし立地や利便性が良い場合家賃相場は下がることが少ないため表面利回りは「8%」と言う物件も見受けられます。しかし年数が経過しているためランニングコスト(管理費や修繕積立金など)が高くなるため実質利回りは低くなるでしょう。


逆に建設して10年未満の築浅マンションだと物件自体の価格が高いため、表面利回りは「6〜7%」が多くなります。しかし新しい分ランニングコストは安くなり実質利回りはそれより少し低くなる程度がが多いようです。


このように利回りは築年数によって変化します。表面利回りで比べた際、同率の8%の物件でも新築か中古かで実質利回りは変わってきます。新築の場合だと物件の修繕に影響が少ないため表面利回りと実質利回りの差はそれほど大きくなりません。しかし中古物件はよく吟味して選ばないと修繕の負担が膨大になり、利回りの差が大きくなることも多いに考えられます。


物件をいくつかピックアップし販売図面から表面利回りを知り得たら、その物件ごとの実質利回りを計算して算出することが重要です。表面利回りが高くない物件でも実際計算すると表面利回りと実質利回りに差がなくお得だったというケースもありますから、販売図面に表記されている利回りの高さに惑わされないように気をつけましょう。

高利回り物件が出回るケース

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出典:写真AC

不動産投資でどれだけ利益が得られるのかという指標となる利回りはやはり高い方が魅力に感じますよね。利回りが高いと言う物件は物件自体の価格が割安なのです。利回りが他に比べ高い物件には理由がいくつかあります。


・空室になりやすい原因がある
「汚い」などで空室が多いような物件は所有者が手放したがり安く売却されることもです多いです。よく見ると少しリノベーションやリフォームで手を加えることで入居者率が上がる可能性がある物件があります。こういったケースは購入時に価格交渉を有利に進められる場合もありお得です。


・売主が売却を急いでいる
売主の金銭事情により売却を急いでいる場合は、融資ではなく現金支払いで購入できる場合にすぐに契約が可能なケースもあります。これも価格交渉を有利にできるチャンスです。売却理由などを確かめて売主の事情を把握しておきましょう。


・値付けの勘違い
売却に慣れていない売主・不動産仲介業者が値付け間違いを起こす物件もあります。


このようにお得に高利回り物件を手に入れるチャンスはあります。しかしやはり重視すべきはリスクマネージメントです。入居者の割合の確認や、無駄な経費を削減することは安定した収益を得るために重要です。エレベーターの有無・固定資産税の安い構造・耐震耐火構造で保険料を安く・管理費の安い管理会社など、利回りだけに囚われず経費をできるだけ削減できるような物件を選ぶことを心がけましょう。

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