不動産投資で成功するために知っておくべき失敗案件

不動産投資で起こりうる失敗①

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出典:写真AC

絶対に成功する投資というのはありません。大事なのはいかにリスクを回避しうまく運用するかになります。それができれば不動産投資で大きな利益を上げることが可能でうす。今回は不動産投資で起こりうる失敗をご紹介します。


1. 新築マンションの失敗
新築マンションは価格に不動産仲介業者の販売促進費用などがプラスされた価格になります。期待できる節税効果も一生続くわけではなく数年で終了してしまいます。購入時に新築でも2年後には中古物件になってしまいます。新築で入った入居者が2年後に出て行き募集をかけた場合、家賃相場もそれに合わせる下げる必要が出てくるのです。一方中古の物件価格は、その地域の市場価格で決定するので適正なことが多く、また家賃も新築と中古ではほとんど変わりはありません。不動産投資は目先の利益ではなく長い目で考えないといけません。


2. 投資物件の失敗
物件にはワンルームタイプやファミリータイプなど生活スタイルによって様式が異なります。ファミリータイプは購入価格がワンルームに比べ2〜3倍になるのです。かといって家賃が何倍にもなるわけではなく利回りが低くなります。またワンルームに比べてリフォーム代はかさみます。修繕積立金が毎月徐々に上がる可能性もあり、黒字から赤字へと転じることもありうるのです。広い分リフォーム期間が長くなりその間家賃収入は見込めません。


よくファミリータイプに投資する人は将来自分が住めるようにと考える人も少なくありませんが、仕事の転勤やライフスタイルの変化などで結局住わずに終えてしまうことが多いのです。不動産投資の観点で考えた場合、あくまでも「投資する対象」で選ぶ必要があります。

不動産投資で起こりうる失敗②

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出典:写真AC

3. 融資による失敗
最近自己資金が0円で始められる不動産投資も少なくありません。気をつけたいのは仲介手数料などの諸経費はローンの対象外ということです。貯金がない状態で不動産投資は危険です。また返済期間が短い融資だとシミュレーションで返済可能でも空室が出たり修理や税金などの出費によって資金繰りに失敗するケースがあります。融資は無理のない返済期間を設ける必要があります。


4. 経費削減の失敗
不動産投資において収益を上げるために無駄な経費を削減することは大切です。しかし中にはそれで失敗するケースもあるのです。家賃回収を自己で管理した場合、賃貸管理会社への費用を削減することができます。しかし入居者が滞納をし始めると自分で対応しなければなりません。


空室のリスク回避のためにサブリースがあります。解除すると経費削減になりますが、購入してすぐに退去された場合、次の入居者がすぐに決まるとは確定しません。場合によっては何ヶ月も家賃収入がないケースもあります。サブリースにはメリット・デメリットがあるのでこれも物件によって見極める必要があります。


5. 地方・郊外エリアの失敗
地方や郊外の場合、大学や工場の近隣にて入居者を確保することができます。しかしその大学や工場が無くなってしまうと一気に空室リスクに襲われます。現代日本は少子化で大学側もキャンパスを都心に移転するケースが少なくありません。また景気によっては工場の稼働が減少し入居者となる工員が減少してしまいます。地方や郊外で不動産投資を考えている人はこの点も頭に入れておく必要があるのです。

不動産投資で起こりうる失敗③

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出典:写真AC

6. 相場の確認不足の失敗
購入した物件の価格が数年で下がることがあります。中には相場よりも高値で販売されている物件があります。相場を知らずに「気に入った」だけで購入すると手放す時に自分の損失が大きくなるのです。


7. 書類の確認不足の失敗
不動産投資には専門知識が必要です。またとてもたくさんの書類が仲介業者から手渡されますので確認しておくべき項目も膨大です。知識がなく理解できていないと後で後悔することもありうるのです。


物件の築年数が古くなると修繕積立金が値上げされます。これは契約する際に物件に対する「重要事項に関わる調査報告書」にて記載されていますので、中古物件の場合は必ず金額も把握して利回りを計算しましょう。「重要事項に関わる調査報告書」には旧オーナーの諸経費滞納なども記載されていますので、理解しないまま契約するのは危険です。


8. 長期間賃貸の失敗
長期の入居者がいるというのは空室のリスクが下がりますが、それに伴う利回りの計算に注意が必要です。長期利用者は新築や築浅時の賃料で入居を続けている場合が多いです。しかしその方が出てしまうと現在の相場や周りの競合物件に合わせて賃料を値下げしないと入居者が決まらないことがあります。物件購入時にはその時の利回りだけではなく入居者の入居期間などにも目を配って収益を計算する必要があります。


不動産投資をするときにはこれらの失敗も把握して回避や対処法を身につける必要があります。

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