不動産投資を選んだ人へ〜金利上昇リスクを把握しておく

不動産投資における金利とは

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不動産投資における金利について見ていきましょう。これは投資金を銀行から融資を受けてローンを組む場合に発生する利息が金利になります。金利の利率によっては毎月の収益や返済額に大きく影響しますので、投資前に把握しておく必要があります。金利の額は各金融機関によって異なります。景気の安定のため日本銀行がコントロールすることも可能です。


各金融機関にお金を貸しているのが日本銀行です。その際の金利を変動させる行為が政策金利となります。景気が悪いと判断したら政策金利を下げ、社会にお金を留まらせお金を放出します。しかし景気が良いと政策金利をあげます。この上昇により各金融機関は日本銀行への返済額が増えるのです。そうすると貸出先の企業や個人に対する金利を上げざるを負えません。


ローンの金利には「固定金利型」と「変動金利型」の2種類が存在します。


1. 固定金利型
融資金の返済完了まで金利の利率に変動はありません。景気に左右されず金利が急上昇しても影響を受けることはありません。そのためシミュレーションが行いやすく安心感・安定感が得られます。逆に金利が下がった場合にも影響は受けずに恩恵を得ることはできません。変動金利の利率より高めに設定している銀行が多いです。


固定金利型に向いているのは、安定した返済を行いたい人・リスク管理が苦手な人、気を囚われるのが嫌な人・金利に左右されたくない人などです。


2. 変動金利型
金利の利率が変動するタイプです。金利額は半年に1回の見直しを行います。また返済額は5年に1回です。景気に左右され金利が上昇すると返済額にも影響が出ます。金利が下がると返済額の負担が減ります。金利上昇による返済額の増額はこれまでの1.25倍と決まっています。


変動金利型に向いているのは、リスク管理が得意な人・金利の変動をチェックするのが好きな人などです。

不動産投資における金利上昇リスク

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不動産投資を始める際に融資を受けてローンを組む場合は、金利も含めた返済計画を立てる必要があります。そして「不動産投資における金利上昇リスク」は金利が変動する変動金利型を選択した場合に伴うリスクです。ある程度想定して返済シミュレーションを出したとはいえ、金利が急に上昇し返済額が大きく変わり、収益に影響が出てくるのです。金利が大きく上昇してしまうと、毎月の決まった返済額に収まりきれずに未払い利息が発生します。またその状況が続くことで返済は続くのに融資を受けた元本が全く減らないという現象が起こりかなりの負担になります。


しかし不動産投資の場合、住宅購入時の物件購入と比べて金利上昇リスクの深刻度は大きくないという意見もあります。なぜなら金利の上昇は物価の上昇と深く関わっているからです。物価の上昇は家賃を値上げする理由にもなり、家賃収入で金利の返済を賄うこともできなくはありません。ですが場合によっては家賃の値上げができないということもあるので難しいところです。家賃を上げた場合の空室リスクも伴います。


金利とリンクしている物価の上昇は他にもデメリットがあります。物件は時の経過とともに劣化し資産価値が下がります。それに伴い修繕やリフォーム費用も必要になるのです。物価の上昇によりこれら費用の負担が増えます。

金利上昇リスクに対処する方法

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金利が上昇するということはさまざまなリスクを伴うことがわかります。ですので金利上昇リスクに対処する方法も把握して備える必要があるでしょう。まず基本としては安い金利の借入先を選ぶということです。複数先で融資交渉を行って安くするための努力を行います。不動産仲介会社の紹介で0.1~0.5%の優遇を受けれる可能性もあります。審査が厳しいところは金利が安めで、審査がゆるいと金利は高めになっています。


次は金利タイプを「固定金利型」に設定をするということです。金利の動向を気にする必要はなく、景気によって金利が上昇しても返済額が増えるというリスクを回避することができます。融資の契約内容によっては途中で金利タイプを変えることもできます。固定金利型にして低金利が続いているので変動金利型に変える、固定金利型に戻すなどフレキシブルに対応でき、返済額をさらに減らすことができます。融資の契約時にそれが可能なのか、条件に組み込めるのかを確認しておきましょう。


さらに「繰上げ返済」を行う方法もあります。手元にまとまった資金がある場合、金利上昇の前にローンの残金を返済して備えます。融資の元本が減額になれば金利が上がっても支払う金額の負担は少なくて済みます。そして先ほどもご紹介した、物価が上がった際に家賃を値上げして家賃収入を増やすのも一手です。


また返済中に金利を下げる交渉も試みてみましょう。変動金利型では途中で金利を下げることも可能なのです。銀行の金利見直し月間にて行えることああるので、担当者に問い合わせてみます。その場合はローン返済に遅延がない、銀行への預け入れ残高を増やすなど好印象を与える必要があります。

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