不動産投資で元本割れだけは避けたい!どんな時に起こるのか?

不動産投資における元本とは

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不動産投資がどのように利益を上げるかですが、不動産を購入し貸出した家賃収入や売却益で利益を上げる投資方法です。物件の購入・管理・売却を基本は自らが行います。(仲介業者や管理業者に委託も可能)


元本は投資をするときに耳にする言葉ですが、不動産投資における元本とは「不動産を購入した時の価格」になります。所有している不動産の価値が購入した時の価格よりも下回ることを「元本割れ」と言い、それが投資の損失になります。不動産投資をする上で元本割れのリスクも把握する必要があるのです。


不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンの投資に分類されます。国内の預金投資とは違い、元本が保証されていません。つまり投資した資金が戻ってくるかこないか(不動産を購入金額と同額で売却できるか)が確定しておらず、だからこそ利益も大きくなります。


しかし不動産投資は自己資金だけでは賄うことが難しい投資です。実物不動産を購入するには高額の資金が必要で、ほとんどの人が金融機関から融資を受けて投資を始めています。ですので不動産の元本の元には返済しなければならない借金も含まれていることになります。ローン返済は家賃収入の収益から捻出しますが、元本割れが起こった状態で売却しなければならない状況になった時、自分が負担する損失が大きくなるのです。


不動産投資の元本割れを避けるにはいかに購入した時の物件価格を低く抑えられるかになります。ではどのような状況で元本割れが発生するのかをご紹介しましょう。

不動産投資の元本割れが起こるパターン

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1. 物件選び
不動産投資の鍵となる物件選びを慎重に行うことは元本リスクを回避するためにとても大切なことです。相場よりも高い値段で購入してしまうと元本割れのリスクが高まります。物件の検索で新築か中古かを選択する必要がありますが、新築の場合、価格に不動産仲介業者の販売促進費用などがプラスされます。ですので中古よりも高価になるのです。だからと言って家賃価格が中古より倍にできるわけでもないので中古と大差ありません。


さらに不動産は経過によって劣化する商品なのでどんどん物件の価値が下がります。購入してあなたの名前で登記した瞬間に中古扱いになりますし、新築時に入居した人が退去し、次の人が入る時点でも中古物件として見られます。こういった点から、相場よりも高い値段で購入すると元本割れのリスクは高まります。


かと言って中古で劣化が激しく修繕が多くなる物件を安価で購入するのも危険です。購入価格を抑えられたとしても入居者がいなければ家賃収入がゼロになります。また家賃を下げなければ入居者が決まらないというケースもあり収益自体が減ってしまいます。修繕が多いとランニングコストも増加します。その場合も元本割れしてしまいます。


2. 売却する時
不動産はいつでも売却できる商品ではありません。ですので早急に資金を作るために売却しようと思っても買手が見つからなければ時間を要し、その期間は3〜6ヶ月は必要だと言われています。早く売却する場合、買手との交渉次第では足元を見られて値踏みされるケースも少なくありません。そうすると希望価格よりも低くなってしまい、元本割れになる可能性が高くなります。またその時の景気や不動産市場の落ち込みによって元本割れのケースもあります。

不動産投資の元本割れを防ぐには

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投資において付き物の元本割れリスク。それを回避するには不動産についてある程度知識をつける必要があります。元本割れは上記でも説明しましたが、購入価格より下回って売却した場合です。そのためには良い物件というものを選ばなければなりません。


まずは物件選びです。不動産を購入する前に必ず現地に足を運んで物件を内見します。パンフレットなどでよく見えた物件も実際見ると劣化が激しかったなんてことも現地確認でわかります。入居集客率が高いことも収益を上げるために必要なので立地も考えます。求人率が高い・大学が多いなど転入の割合が多い地域が好ましいですね。そうすれば物件次第で安定した家賃収入を得ることができます。


不動産投資での利益を予想する上で大切な指標が「利回り」です。この利回りの計算もピックアップした物件ごとで行います。不動産仲介会社の販売図面に記載されている利回りは年間収入に物件価格を割った数字です。これは表面利回りと呼ばれています。重要視すべきは実質利回りと呼ばれる諸経費も組み込んで計算した数字です。表面利回りが高くて魅力的な物件も実質利回りを計算すると他の物件の方が良かったというケースも出てきます。


不動産市場の景気の動向は素人が予想するのは難しいものがあります。しかし不動産知識を高めることで自分で回避できるリスクもあるのです。投資にリスクは付きものですが、不動産投資は資産形成ができ、節税効果も高くなります。また現金を保有するよりもインフレが起こった時に価値が下がることがありません。必要な知識を身につけると成功する投資とも言えます。

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