不動産投資とREIT投資の違いとは?

REITとは何か?

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不動産投資について調べると「REIT」という言葉を目にする機会も多くなります。中には「J-REIT」とも呼ばれていますが、そもそもREITとは何なのか?それをご説明します。REITはReal Estate Investment Trust(不動産投資信託)を略した呼称です。「投資家がREITという投資信託に資金を預け、運用で得た利益を投資家に分配する」という金融商品になります。


REITは1960年代にアメリカで誕生した金融商品で90年代以降に拡大し、日本では2000年11月に「投資信託及び投資法人に関する法律」が改正されたことを皮切りに翌年9月にREIT市場が設立されました。


投資家が個人で直接不動産に投資することはありません。購入・建物、入居者管理・売買など不動産投資に発生するイベントを全てファンド(REIT)が行ってくれます。さらにREITには2種類の形があります。


1. 上場REIT
投資法人という運営方法で運用されており、REITの基本です。投資家から預かったマンション・オフィスビル・ホテル購入などに充てがいます。その投資で得た利益を投資家に分配します。投資対象の不動産の種類や法人の運営方針はそれぞれのREITによって違ってきます。


2. 投資信託型REIT
上記の上場REITに対して投資する投資信託です。投資信託に投資をする投資信託という仕組みになり、少し複雑に感じます。日本だけではなく海外で上場しているREITを取り扱っているものもあり、人気がある金融商品です。

REITのメリット・デメリット

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REITにはメリット・デメリットがそれぞれあります。REITに興味を持っている人も2つの側面をしっかりと把握しておきましょう。


・メリット
REITの最大のメリットは一口数万円など少額の自己資金で不動産を金融資産に組み込めるということです。一般の不動産投資を始める場合、最適でも数百万の自己資金が必要です。REITは費用の面で不動産に手が出しやすいということですね。


さらに不動産投資における管理などのイベントはREIT任せです。一般の不動産投資では収益の管理や目標設定など自分自身で行わなければなりません。運用を任せつつ得た賃貸収益が分配されて手元に戻ってきます。不動産管理の面で見てもREITは簡単です。さらにREITは収益をほとんど投資家に分配するという特徴があります。それは利益の90%以上を分配すると法人税が課税されないという理由からです。ですので利益のほとんどが投資家に分配されるので高い分配金(利回り)が他の金融商品よりも高いというのが魅力になります。


・デメリット
REITは市場で取引される金融商品です。ですので株式と同じように値動きし、価格が下落するリスクもあります。その場合購入した時よりも価格が下がり、損害が出るリスクも大いに考えられるのです。親会社が利益相反を行っているケースも気をつけなければなりません。

不動産投資とREITの違い

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出典:写真AC

REITを説明してきましたが、一般の不動産投資との違いを見ていきましょう。


【不動産投資】
投資対象   :アパート・マンション
投資額    :最低でも数百万円〜
交渉力    :売主・仲介業者・銀行・入居者などさまざまな人との交渉が必要
期待利回り  :投資家次第で10%超えもあり(マイナスの場合もある)
管理     :必須(委託も可能だが経費が増える)
金利上昇リスク:固定金利型なら無し
その他リスク :入居者トラブルな・空室などさまざま
リスク回避  :事前に備えることで可能だが、不動産の分散には多額の資金が必須
節税対策   :所得・住民・相続・贈与などで憂慮される
市場雰囲気  :閉鎖的で希望売却時期が合わない場合もある


【REIT】
投資対象   :マンション・オフィスビル・ホテル・商業施設など
投資額    :10万円程度から可能(投資信託は1万円〜)
交渉力    :不要
期待利回り  :4〜8%程度
管理     :不要
金利上昇リスク:投資するREITによって異なる
その他リスク :親会社が利益相反を行うケースもある
リスク回避  :分散投資なのでさまざまな物件に分散されている
節税対策   :不可
市場雰囲気  :株式市場と同様いつでも売買が可能


一般的な不動産投資とREITとでは上記のような違いがあります。これを見るとREITは少額からの投資が可能で、投資初心者が入りやすい投資と言えるでしょう。また希望するときにすぐに売却できるのも魅力です。さらに管理費込みの投資額なので、不動産投資以上に自分の時間を割くことはありません。REITにない不動産投資の魅力は「節税」対策ができるという点が大きな違いと言えそうです。


簡単に始めることができそうなREITですが、注意したい点もあります。それは「親会社が利益相反を行うケース」もありうるということです。これは利益率が悪くなった物件を自分たちで処理するためにREITを利用しているということになります。こういったREITに投資しないためには、株式上場しているという点を生かし、インターネットなどで情報を取得して心配な物件をリストに入れて投資の際に除外するなど対処することが必要になります。

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