不動産投資ファンドとはいったい何か?仕組みを学んで儲けよう!

不動産投資におけるファンドとは

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不動産投資は資産運用や資産の形成などに有効な投資の一つです。その時に「不動産投資ファンド」という言葉をよく目にしますが、まずは不動産投資におけるファンドの仕組みについてご紹介します。


ファンドとは「資金・基金」という意味になります。不動産投資ファンドは投資家から資金を募りマンションなどを購入し、運用することで得た家賃収入や売却益を投資家に分配する金融商品や組織のことを指します。投資に関わるリスクやリターンは全て投資家に帰属するため「不動産投資信託」とも呼ばれています。


一般的な不動産投資は物件の購入や管理を自らが行いますが、そう言った手続きは要りません。また不動産投資ファンドに投下した資金は複数の不動産の運用に使用されるため、資産を分散することができます。不動産を売却して利益又は損失を投資家に分配して運用が終了となります。現物購入ではないので節税効果を期待することはできません。不動産投資ファンドには大赤に2種類に分類できます。


【REIT】
投資家がREITという不動産投資信託に資金を預け、集めた資金で複数の不動産に投資し、運用で得た家賃収入や売却益を投資家に分配するという仕組みの金融商品です。その利益を配当金として受け取ります。アメリカで誕生した金融商品あので日本版は「J-REIT」とも呼ばれています。株式投資と似ており、REITを利用する場合は投資証券を購入して不動産投資ファンドに投資するという形になります。


【不動産特定共同事業】
「不動産特定共同事業法」に基づいて組織されたファンドです。こちらも仕組みは集めた資金で不動産を購入し運用、そして得た収益を投資家に分配する事業になります。対象不動産を小口証券化する仕組みなので「不動産小口商品」とも呼ばれています。国土交通大臣または都道府県知事の許可が下りた組織だけが事業を行うことができます。

不動産投資ファンドのメリット・デメリット・リスク

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高額の不動産の投資を手持ちの資金で参加することができる不動産投資ファンド(不動産投資信託)はメリット・デメリット両方がもちろんあり、リスクも把握しておきましょう。


【メリット】
少額で実物不動産の投資ができる
不動産投資ファンドの運用は複数の不動産を対象にしているので分散投資になる
一般の不動産投資とは違い管理をする必要がない
一般の不動産投資とは違い売却手続きが簡単


【デメリット】
途中解約が難しいケースもある
不動産市場の落ち込みに影響を受ける
価格変動によって損失が大きくなる場合もある


【リスク】
1. 流動性
不動産投資信託は株式投資のように市場で売買が取引されます。なので買い手がいない場合、すぐに換金できない可能性があります。


2. 不動産の災害
投資信託している不動産が毀損・劣化。消滅などで災害リスクを負う可能性も出てきます。すると価値が下がり損失が出る場合があるのです。投資している不動産の稼働率が投資で得られる利益に大きく反映されます。


3. 賃貸料収入
不動産投資信託の収益は入居者の賃貸料から発生します。借主(テナント)の支払い能力によって投資している不動産の価値に影響が出ます。借主の信用問題が不動産投資ファンドの価値に反映されます。


4. 投資法人
不動産投資ファンドという金融商品を取り扱っている投資法人の経営状況によるリスクもあります。金利上昇や賃料収入の減少で債務が増えた場合投資法人自体の収益が悪くなり、投資信託している不動産の運営に影響が出ます。仮に倒産または不正発覚した場合は投資家の損失が大きくなります。

不動産投資ファンドの選び方

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不動産投資ファンドに投資を考えた時、どうやって選べばよいかで悩む人も多いでしょう。ファンドの情報で注目したいのが「目論見書」と「有価証券届出書」です。目論見書・有価証券届出書はそのファンドの目的・基本や分配方針・運用報酬・各種リスク・投資対象不動産についてなど基本的な情報を知り得ることができ、不動産投資ファンド選びに欠かせないものです。


目論見書はポートフォリオとも呼ばれています。投資証券を新規発行する時に交付されるので、その証券会社で入手することができます。有価証券届出書は上場されている場合、東京証券取引所にて閲覧できます。関東財務局の証券閲覧室でも確認が可能です。不動産投資ファンドを取り扱う投資法人のホームページでも、その投資の資料を公開している場合があるので、そちらで確認することもオススメです。


少額の投資金で高額な不動産投資に参加でき、不動産の管理が必要ない「不動産投資ファンド」は、自己資金が少なくて諦めている人や、投資に大きく手間を加えることが難しいサラリーマンなどに向いている投資と言えるでしょう。

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