安定した運用がカギとなる不動産投資の利回り

不動産投資における利回りとは何か

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出典:マンション経営大学

投資をしようとすると、その投資対象でいったいどのくらいの利回りが期待できるのかは誰でも考えることです。ではそもそも利回りとはなんでしょうか。利回りは投資金額に対して受け取る収益がどのくらいの利益を生み出すのかによって計算されます。株式投資であれば利回りに影響する数値は株価でしょう。株価が上がれば利回りも上がることになります。不動産投資での利回りの場合、その収益は家賃収入に頼りますから、年間の家賃収入の総額を物件価格で割れば年間利回りが計算できます。
しかしながら、これはあくまでも「表面利回り」に過ぎません。不動産投資においては物件の購入時にかかる税金や土地建物の維持にかかる諸費用などさまざまなものがあります。よって、家賃収入の総額から維持費を差し引いたり、物件の購入時にかかる税金なども加味して「実質利回り」を考える必要があります。
また年間の家賃収入の総額についても同様で、1年中満室で最大の家賃収入を前提にすることは若干無理があります。空室が発生することを考えた上で利回りを想定することが大切です。
これらの費用は建物の状況や不動産のある周囲の環境などにも大きく左右されます。不動産の構造が変わればかかる固定資産税も変わりますし、駅から遠い、地方であるといった条件が重なれば空室が発生した場合になかなか埋まらないということも考えられるでしょう。また建物が新しいか、古いかなどによってもこの状況は変わってきます。
そのため利回りを考えることはとても大切ですが、現況の利回りだけに左右されるのではなく投資後のランニングコストを抑えることや建物や周囲の環境の将来性なども十分に考慮して投資対象を決める必要があります。

J?REITでプロに任せる不動産投資

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出典:スウェーデンハウス株式会社

不動産投資においてはこのように多くの要因が利回りに関係しますし、不動産の運用方法次第でも利回りは変わってきます。その意味では不動産投資は不動産運営事業であり、不動産投資における収益というのは事業収益と考えることもできます。不動産投資に興味はあるけれども、このような事業についての自信があまりないということであれば運用の部分をプロに任せる方法もあります。それがJ?REITと呼ばれる不動産投資信託です。
J?REITはたくさんの投資家から資金を募り、不動産投資法人と呼ばれる法人がその資金を元にしてオフィスビルやマンション、インフラなど複数の不動産に投資します。不動産投資法人はその運用手数料などをとりますが、投資家にとってはひとりでは手が出せないような不動産に投資することができるなどメリットが多いのが特徴です。不動産投資法人にはファンドマネージャーと呼ばれる運用のプロがいますので、上に書いたような税金やランニングコストなどの諸費用も加味した上で収益の最大化もプロに任せることができます。この点は日々の仕事や生活に追われている投資家やコツコツとのんびり資産運用をしたい方に向いているのではないでしょうか。
J?REITのメリットはいくつかあります。1つめは比較的少額で不動産投資を始められるということです。不動産投資法人は多くの投資家から資金を募るため一人当たりの出資額は少なくて済みます。最も手軽に不動産投資を始められる方法だと言ってもいいでしょう。メリットの2つめは複数の不動産への分散投資が可能だということです。投資において、資産を分散して投資することは非常に大切なことですが、現物不動産投資となると資産を分散させるためにはかなり大きな資産を投入する必要があります。しかしJ?REITでは資金を集めた不動産投資法人による分散投資や複数のJ?REITに少額ずつ投資することによる分散投資といった策を取ることができます。3つめは専門家によって運用されるということです。これは上にも書きましたが個人が現物不動産投資を行うことは、ほぼ不動産事業を営むことと同じになります。あくまでも不動産投資を数ある投資対象の一部と考えているならば、事業として行うのは荷が重いという投資家の方が多いのではないでしょうか。J?REITであれば不動産投資にかかる、業者の選定や指示、監督などはすべて専門家が行います。そのため投資家にとっても不動産投資はもっと身近なものになり、現物不動産投資をすることに比べるとずっと楽に投資活動をすることができるでしょう。

安定した利回りは安定した不動産運用から生まれます

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出典:国分建設で自由度の高い注文住宅【住宅は注文で買っちゃうもん】

現物不動産投資であれJ?REITであれ、投資活動である以上利回りを考えることは非常に大切です。現物不動産投資では物件の選定や業者の選定、修繕や税金の支払いなどすべて自分の裁量で行うことができますが、投資は半ば事業と呼べる活動となることを考えておかないといけません。そしてその事業収益が産んだ利益が利回りの元となります。J?REITは市場に上場されているため、流動性も高く、他の投資商品と同じように目論見書や将来性を考えて投資することができます。
不動産投資における利回りは安定していると言われますが、それは不動産運用が安定しているからこそ言えるものです。利回りに関するさまざまな要因を考え、自分の活動方針に見合った投資活動を行うようにしましょう。