「不動産投資が儲かる」と言われるのはどうしてなのか!?その根拠について徹底考察!

不動産投資が儲かるというのは本当!?

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出典:聚图网

「不動産投資は儲かる」という話をよく耳にしますよね。一昔前の不動産投資というとまとまった資金をポンと用意できる人がするもの、というイメージがありましたが、最近は不動産投資信託(REIT)というスタイルが登場して少額からでも投資ができるようになっています。
そのため皆様の中にも、これまで無関心だった不動産投資に興味も持ち始めている、という方が多いのではないでしょうか。実際に投資をしている人やメディア等で「不動産投資は儲かる」なんて話を聞くと、ますます意識が高まりますよね。

ただ、投資対象には株式や債券、FXなど不動産以外にも様々なものがありますが、なぜ「不動産」なのでしょうか。今回は、「不動産投資は儲かる」と言われるその根拠について、考察してみたいと思います。

不動産投資に期待できる2つの利益

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出典:札幌で低予算の注文住宅

不動産投資には、他の金融商品にはない魅力があります。それは、「キャピタルゲイン」と「インカムゲイン」、2種類の利益を期待することができるということです。
では、不動産投資のキャピタルゲインとインカムゲインとはそれぞれ何なのか、具体的に見ていきましょう。

■不動産投資のキャピタルゲイン「キャピタルゲイン」とは、“不動産価格の変動による利益”のことをいいます。例えば5,000万円で購入した物件の評価額が8,000万円に上がった場合、その価格変動によって3,000万円のキャピタルゲインが発生した、ということになります(便宜上、手数料や税金等は計算に入れていません)。ただし、ここで考えなければならないのが価格変動の“リスク”です。というのも不動産物件の評価額は“上がる”こともあれば“下がる”こともあるわけで、不動産投資をする際は、その価格変動に関するリスクについても考えておく必要があるのです。
では、不動産の価格変動リスクはどのくらい大きいのでしょうか。日本不動産研究所が算出したデータによると、不動産住宅価格指数の年間ボラティリティは、6~13%という結果でした。この数値と他の投資対象商品の数値とを比較してみると…。・株式…株価指数で約20~30%・為替…約10%(ドル円で)・債券…約3~5%(10年の長期国債で算出)となっています。つまり不動産価格の変動リスクは、株式よりも大幅に低く、為替レートよりもやや低いか同じ、そして国債よりは少し大きい、ということになります。こうして具体的に見てみると、そのリスクがイメージしやすいですね。

■不動産投資のインカムゲインインカムゲインとは、資産を運用することによって発生する利子所得のことをいいます。これを不動産投資で考えると、いわゆる“家賃収入”がインカムゲインにあたります。また不動産はその性質上、長期間にわたって賃借してもらえることが期待できます。つまり投資対象としての不動産には、安定したインカムゲインが伴ってくる、というわけです。ちなみに不動産のインカムゲインですが、建物の減価償却分等を差し引いたとしても長期国債より高い利回りを期待することができる、と考えられています。
以上のように不動産投資にはキャピタルゲインとインカムゲインという2種類の利益を期待することができ、そのリスクを考慮しても、長期国債などの低リスク債券と比べて高い利回りが期待できる、ということができます。

不動産投資にはインフレヘッジ効果が期待できる!

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出典:WooRis

投資対象としての不動産には、一般の債券にはない特徴がもう一つあります。それは、インフレに強いということです。
例えば投資の対象として一般の債券を選んだ場合、債券は得られる金利や償還額というものがあらかじめ決まっています。そうすると、もしもインフレが起こった場合、お金の実質的な価値は下がっているわけですからその債権の価値は、額面こそ変わっていなくてもその実質的な価値は目減りしてしまっている、ということになります。

これに対して投資対象に不動産を選んだ場合、将来どのくらいの利益が得られるのかということは確定していません。インフレが起こるとお金の実質的価値は下がりますが、賃料の水準だって上がるでしょうし、不動産の価格についても上がることが予想されます。

そうすると、例えインフレになったとしてもその流れに沿って得られる収益も増加することが期待できます。

現在の日本は低インフレ率状態が続いているためそのリスクがそこまで切迫しているとは言えませんが、不動産投資というのは長期的に行うものですので、“今大丈夫だから大丈夫”という考えは非常に危険です。

長期間にわたる資産運用ではインフレヘッジ(インフレリスクを回避すること)について必ず考えておかなければなりませんが、その意味においても、不動産投資はとても魅力的であるということができます。

こうして不動産投資についてみてみると、「不動産投資は儲かる」と言われる理由がなんとなく理解できてきますね。