資産運用を始める前に知っておきたい不動産投資のリスク3つ

不動産投資のリスクその① 空室リスク

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出典:マンション経営大学

どのような投資にも必ず“リスク”というものがついて回ってきます。そしてこれは不動産投資に関してもいえることで、投資を始める前には、そのリスクについてしっかりと理解しておく必要があります。
では、不動産投資のリスクには具体的にどういったものがあるのでしょうか。

不動産投資のリスクとしてはまず、「空室リスク」が挙げられます。不動産を購入してこれを運用すると、そこに“家賃収入”が発生します。この家賃収入こそ、不動産投資における最大の魅力といっても過言ではないでしょう。ただしそれは入居者がいて初めて発生するものであって、どんなに素晴らしい物件でも空室である限り、家賃収入は発生しません。また空室であるということはただ単に“家賃が入ってこない”というだけではなく、借入をして物件を購入している場合、家賃収入は入ってこなくてもローンの返済はしなければなりません。そうすると、下手をすれば“赤字”になってしまうこともあるわけですね。
■空室になりにくい物件とは!?では、空室になりにくい物件にはどのような特徴があるのでしょうか。その特徴としては、以下の要素が挙げられます。
?利便性がいい人は、利便性がいい場所にある物件を中心に探す傾向にあります。そのため駅から近い所や大企業が並んでいるエリア、あるいは病院や商業施設の近くにある物件は空室になりにくいといえます。
?賃貸の需要がある場所に物件がある例えば田舎の場合、家賃とほぼ同じくらいの金額で家を建てることができます。そうすると、賃貸物件への需要というのはどうしても少なくなってしまいます。これに対して東京23区内や大都市圏については、求人数が多かったり外国人留学生が多数いたりすることもあり、空室になりにくいと考えられます。
?きちんと管理されている物件空室を出さないためには、その物件がしっかりと管理されていることも大切です。ある程度古い物件であったとしても管理が行き届いていれば、古臭さもでません。物件の管理状況は管理会社によっても異なりますので、物件だけではなく管理会社についても慎重に選ぶことが大切です。

不動産投資のリスクその② 家賃下落リスク

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出典:ノムコム

不動産投資には、毎月安定したインカムゲイン、つまり家賃収入が期待できる、というメリットがあります。実際、その家賃収入を狙って不動産投資を始めようとしている方も多いのではないでしょうか。
もちろんそれは間違いではないのですが、ひとつだけ覚えておかなければならないのが「家賃が下がる可能性がある」ということです。家賃はその物件の立地や間取り、広さ、築年数、階数、日当たり、利便性、設備内容等によって決定されます。ということはこれらの要素に変化があった場合、賃料が下がる可能性は十分あり得るのです。

■家賃が下がる原因
家賃が下落する原因としては、以下のような要素が挙げられます。

・建物の経年劣化不動産物件は、時間の経過に伴って少しずつ劣化していきます。そしてそれに伴って、家賃も下がっていってしまいます。経年劣化による家賃の下落幅には諸説ありますが、一般的には1年間で1%ずつ下がっていくのではないか、と考えられています。また経年劣化による賃料の下落幅は築3~10年の間が最も大きく、それ以降は緩やかに下がっていく傾向にあります。
・需要の低下例えば近隣地域に大型商業施設ができそれに伴ってその地区が発展したという場合、その地域における需要が増加することによって物件が建っている地域の需要が低下することがあります。すると当然、その物件の賃料は下落してしまうのです。

不動産投資のリスクその③ 事故物件のリスク

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出典:聚图网

不動産投資をするにあたっては、事故物件リスクについても考えておく必要があります。自不動産業界における「事故物件」とは、建物内において他殺もしくは自殺が合った物件のことをいいます。
そして自分が新築した物件が事故物件になってしまったという場合はともかくとして、中古物件を購入した場合に、後になってこれが事故物件であることが発覚した、というケースがあるのです。
事故物件には
・入居者が入りにくく空室が出やすい
・入居者が見つかったとしても家賃を大幅に下げなければならなくなる
といったデメリットがあり、購入前にはその不動産が事故物件であるかどうかということについて必ず調べておく必要があります。
もちろん日本では事故物件を販売する場合にそのことを飼い主に対して告知しなければならないと法律で決められていますが、何年前の事件まで伝えなければならないのか、ということについては明確に決まっていません。
そのため売り主の言葉を鵜呑みにするのではなく、近隣に昔から住んでいる方に話を聞いてみるなどして、自分でもその物件に関する情報収集をすることが大切です