不動産投資の新しいカタチ!「不動産ファンド」について徹底解説!

「不動産ファンド」とはそもそも何なのか

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出典:セルコホーム株式会社

「不動産ファンド」についてご存知ですか?
通常の不動産投資では、個人もしくは会社で不動産物件を購入し、これを賃貸することによって利益を得ます。あるいはその物件が値上がりしたという場合、これを売却することによって価格変動による利益を得ることもできるでしょう。
ただ、その為には物件を購入するだけのまとまった資金が必要となり、“やってみたい”と思ってはいても実際に不動産投資ができる方というのは、ある程度限られてきます。

そこで登場するのが、不動産ファンドです。不動産ファンドにおいてはまず、一般社団法人を設立します。そしてこの一般社団法人が出資者となり「合同会社」を設立して、実際の経営や職務執行をする“職務執行者”を選任します。ちなみにこの職務執行者には弁護士や会計士などが選ばれ、不動産投資をするための「器」が完成するというわけです。
あとはアセットマネージャーを代理人として任命し、この者に業務を委任することになります。委任を受けたアセットマネージャーは、どの不動産をいくらで購入するのか、そしてそれをどのように運営していくのかといったことを決める役割を担います。つまり不動産ファンドの運営がうまくいくかどうかは、アセットマネージャーの腕にかかっているといっても過言ではないわけですね。

2種類に分類される不動産ファンド

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出典:スウェーデンハウス株式会社

そんな不動産ファンドですが、実は2種類に分けることができます。【オープンエンド型】と【クローズエンド型】です。
オープンエンド型とは、運用期間中であっても買い戻しや解約に応じてもらえるタイプのファンドのことをいいます。これに対してクローズエンド型の不動産ファンドでは、運用期間中は買い戻しや解約に応じてもらうことはできません。
ちなみにクローズエンド型の不動産ファンドを運用期間中に買い戻し・解約したいという場合、誰か別の投資家にこれを転売するしかありません。しかし私募不動産ファンドの場合は転売が非常に難しため、運用期間中の換金はまず不可能である、と考えて頂いてかまいません。

■私募不動産ファンドのほとんどはクロースエンド型現在、私募不動産ファンドのほとんどはクローズエンド型となっています。というのも仮にオープンエンド型にしていた場合、投資家からの買戻しや解約の請求に応じるためには投資対象となっている不動産を売却しなければなりません。そうすると、運用開始当初に立てた計画通りの運用ができなくなってしまう恐れがあります。そこで私募不動産ファンドにおいてはクローズエンド型を採用し、より安定した運用ができるような体勢を取っているのです。
■運用期間は3~7年このように私募不動産ファンドは、運用期間中は基本的に買い戻し・解約をすることができず、また転売もしにくいという流動性がかなり悪い投資商品であるといえます。そのため私募不動産ファンドでは、予めその運用期間が3~7年くらいに設定されています。ちなみにその運用期間は長ければ長いほど成績が安定する傾向にあるため、現在はその運用期間が長期化している不動産ファンドが多くなっています。

投資信託の仕組みを採用した不動産ファンド

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出典:聚图网

不動産ファンドの中には、投資信託の仕組みを採用した「REIT」というものもあります。これは「不動産投資信託」と呼ばれるもので、信託をファンドの受け皿とし、一般の投資家からの資金を集めます。REITにおいて投資家は、信託した財産を運用することで生まれる利益を受け取る権利、つまり“信託受益権”を購入することになります。
ちなみに“信託”はあくまでも“受け皿”としての役割を担っているにすぎませんので、投資戦略を立てたり募った資金を実際に運用したりするのは専門の運用会社となります。

■不動産ファンドを活用するメリットそしてREITも含めた“不動産ファンド”を介して不動産投資をすることには、2つのメリットがあります。まず一つ目は、少額からでも投資をすることができる、という点です。実際に物件を購入して不動産投資をするという場合、ある程度の資金が必要となります。この点、不動産ファンドであれば少額から投資をすることができるため、不動産を購入するだけの自己資金仮名という場合でも不動産投資をすることができるのです。
二つ目のメリットは、簡単にリスク分散をすることができる、という点です。投資をするにあたっては上手にリスク分散することが大切ですが、こと不動産投資に関しては、リスク分散をしようとするといくつもの物件を所有しなければならず、そうなるとかなりの資金力が必要となります。この点、不動産ファンドでは複数の物件を購入してこれを運用していきますので、出資をした時点でそのリスク分散の恩恵を享受することができる、というわけですね。
最近は1万円程度から投資可能な不動産ファンド・REITもありますので、資産運用に興味があるという方は一度検討してみてはいかがでしょうか。