不動産投資デビューをするなら知っておこう!投資に伴うリスク3つ

不動産投資のリスク① 空室リスク

968-A.jpg

出典:セルコホーム株式会社

最近注目されている不動産投資ですが、「物件さえ買えば後は家賃収入によるバラ色の生活が待っている」なんて考えているとしたら、少し注意した方がいいでしょう。これは不動産投資に限ったことではありませんが、“投資”というものには必ず“リスク”がついてまわってきます。
ほぼ元本保証されているといえる国債でさえ、国が破綻すれば損失が発生してしまうわけですからね。では、不動産投信は具体的にどのようなリスクが伴うのでしょうか。

不動産投資に伴うリスクとしてまず考えられるのが、「空室リスク」です。不動産を運用する最大の魅力といっても過言ではないのが、賃貸収入です。毎月安定したインカムゲインが得られるというのは非常に魅力的ですよね。投資家の中には“年金の足しになれば”ということで不動産投資をしている方もいるようです。だしそれもこれも、運用する物件に入居者は入れば、という前提のもと成立する話になります。つまりどんなにいい物件であっても空室のままでは、家賃収入は発生しないわけですね。
また空室リスクの問題は、単純に“賃料が入ってこない”ということだけではありません。借入をして不動産を購入している場合、例え空室状態であったとしても毎月の返済をしていかなければなりません。そのため空室状態が長く続いたり空室が増えたりすると、“赤字”になってしまう可能性もあるのです。

そこで投資対象としての不動産を購入する際は、空室になりにくい物件かどうか、ということを考える必要があります。ちなみに空室になりにくい物件の特徴としては、・物件の利便性がいい・管理が行き届いている・物件が賃貸需要のある場所に建っている・競合物件としっかり差別化できているといった点が挙げられます。物件を見極める能力は“経験”がものをいう部分もありますので、日頃から様々な物件を見て“ここには入居者が入るだろうか”とシミュレーションしてみる、というのもいいでしょう。

不動産投資のリスク② 費用リスク

968-B.jpg

出典:スウェーデンハウス株式会社

不動産投資のリスクとしてはまた、費用リスク、という点も挙げられます。
皆様は不動産投資をする際、物件さえ購入すればそれで終わり、と考えてはいませんか!?
実は不動産を所有してこれを運用するという場合、物件購入後も固定資産税や所得税、不動産所得税(物件購入後1回のみ支払い)などが必要となります。

そして税金以外にも物件を管理するための費用(管理費)や修繕積立金が必要となります。ちなみに管理費というのは管理会社に対して支払う報酬のことで例えばワンルームの管理を委託する場合、その費用は毎月1万円程度が相場となっています。

さらに不動産を運用する場合、賃貸管理会社に対する「賃貸管理委託費用」というものも発生します。この委託費用については管理会社によっても異なりますが、一般的には家賃の5~6%程度が相場となっています。ちなみにここにいう“管理”の内容は、以下のようなものになります。・賃貸の募集・入居者からのクレーム処理・家賃の集金・滞納されている家賃の立替払い・退去時に行うクリーニング

またこれら以外にも、火災保険や地震保険の保険料やローンの返済など、不動産投資をするためには物件購入後にも様々な費用が必要となるのです。

不動産投資のリスク③ 家賃下落リスク

968-C.jpg

出典:WooRis

不動産投資のリスクとしてはまた、家賃が下落してしまう可能性がある、という点も挙げられます。
不動産を賃貸するとそこには“家賃収入”が発生しますが、この“家賃”、未来永劫一定額というわけではありません。建物の経年劣化や賃貸需要の低下、建物の立地や利便性などによって賃料が下落してしまう可能性もあるのです。
ちなみに建物の経年劣化による賃料の下落ですが、一般的には1年経過するごとに1%ずつ下落していく、と考えられています。またその下落幅ですが、築3~10年の間が最も大きく、築11年目以降はその下落幅が小さくなる傾向にあります。

■家賃が下がりにくい物件の特徴とはそのため投資対象としての不動産を購入する場合は、家賃が下がりにくいかどうか、という点についてもチェックする必要があります。ちなみに家賃が下がりにくい物件の特徴としては、・利便性や立地がいいこと・人気のあるまどりであることという点が挙げられます。人気がある間取りというとやはりセパレートや3点セパレートですが、必ずこの間取りでなければ家賃が下落するのかというとそういうわけでもなく、例えば都心部の一等地に物件があるという場合や近くに大企業が集中していて賃貸物件の需要が大きいというような場合には、3点ユニットであっても常に満室に近い状態で賃料も下がりにくい、という状態を実現することができます。
つまり家賃が下がりにくいかどうかということは、立地や利便性、賃貸の需要、間取りな度について“総合的に”考慮する必要がある、というわけですね。