不動産投資における利回りを計算する方法

不動産の利回りを計算する方法

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出典:スウェーデンハウス株式会社

投資対象としての不動産を探している方が、その物件を購入するかどうか判断する際の指標としているもののひとつが“利回り”です。ではこの利回りとは、どのようにして計算するのでしょうか。
まずは、多くの方が想定する利回りの計算方法についてご紹介します。不動産を購入する際、その利回りについては以下のような計算式で算出する方が多いようです。

【不動産の利回り=(満室時の年間賃料)÷(不動産の購入価格)】
これは「グロス利回り」や「表面利回り」と呼ばれるもので、この数値が高ければ高いほど投資対象として適している、とも思えます。確かに「表面利回り5%の物件」と「表面利回り10%」の物件とでは、後者の方がお買い得なように思えますよね。
しかしこれ、実はとても危険な考え方なのです。というのも不動産投資をしていると、そこには必ず“リスク”というものがついて回ってきます。具体的には、・入居者が入らず賃料収入が入ってこない(空室リスク)・賃料が下落してしまう(賃料下落リスク)・金利が上昇するリスク(ローンの支払いが増える)・事故物件リスク・天災リスク・家賃滞納リスク等がこれにあたります。
ところがこの計算式には、不動産投資をするうえでの“リスク”が一切入っていません。つまり表面利回りの数値というのは、運用している不動産が常に満室であり、なおかつ上記のようなリスクが一切発生しない場合の数値なのです。もちろんそうなってくれるに越したことはありませんが、現実的には少々考えにくいですよね…。そのため投資対象としての物件を選ぶ際には、これらのリスクも考慮したうえで利回りを算出しなければなりません。

利回りが高い物件ほどリスクが大きい!?

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出典:ZUU ONLINE

不動産の利回りを考えるにあたっては、そのリスクについても検討する必要があります。
例えば、以下の2つの物件について考えてみましょう。
【物件A】
都心部にあり立地も良く、近くには大企業が集中しているため入居希望者が多い。物件は常に満室かそれに近い状態である。転売したい場合も容易に買主が見つかることが想定できる。
【物件B】
地方の、それもはずれの方に建っている。地域自体も衰退しており、入居者が退室した後、次の入居者が見つかるまでにはある程度の時間がかかることが予想される。また空室率も高く、転売するにしてもなかなか買主が見つからないことが想定できる。

さて、上で紹介した利回り計算ですが、これを少しいじると以下のようになります。
【不動産の購入価格=(満室時の年間賃料)÷不動産の利回り】
そして、物件Aの利回りが5%、物件Bの利回りが10%、満室時の年間賃料がともに1000万円であった場合、物件Aの購入価格は2億円、物件Bの購入価格は1億円ということになります。そう、不動産の表面利回りが大きいということは、それだけリスクも高くなるというわけなのですね。そのためきちんとした戦略があるのであればともかく、ただ表面利回りだけを追いかけて物件を探していると、とんでもないことになってしまう可能性があります。
また、不動産投資には空室リスクや賃料下落リスク、流動性リスク等が伴いますが、上の計算式を見ればわかるように表面利回りにはこれらのリスクが一切反映されていません。つまり「表面利回り」は、投資対象としての物件を選ぶとき参考にする情報としてはあまりに不十分であるというわけですね。

投資判断をする際にはキャップレートに注目すべし!

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出典:ノムコム

では、不動産投資をする際には何を判断指標とすればいいのですか。
実はプロの投資家が投資対象としての物件選びをする際は、「キャップレート」の数値を判断材料としています。そしてこのキャップレートは、以下のような計算式で算出されます。

【キャップレート=償却前営業利益÷不動産の購入価格】
「償却前営業利益」とはその不動産にどのくらいの収益力があるのかということを表した“利益指標”で、不動産の場合、【想定年間賃料―想定年間費用】によって算出されます。つまり不動産のキャップレートは、
【キャップレート=(想定年間賃料-想定年間費用)÷不動産の購入価格】
という計算式で算出できるというわけですね。ちなみに想定年間賃料は、満室時年間賃料から空室・貸倒損失想定額を引いた額、年間総低費用とは建物の維持管理費や固定資産税、都市計画剤、損害保険料等を合計した額のことをいいます。
キャップレートの数値であれば空室リスクはもちろん貸倒損失想定額、物件の維持管理費、損害保険料、物件の維持管理費なども計算に入っていますので、より“リアル”な利回りを算出することができるのです。不動産会社のHPに掲載されている“利回り”は“表面利回り”である場合も多いため、その数値を鵜呑みにするのではなく、その“利回り”は一体どのように算出されたのか、というところまでしっかり考える必要があります