リターンが大きい不動産投資はリスクヘッジで成功させる!

リスクヘッジとは何か?

1201-a1.jpg

出典:写真AC

投資全般に言えることですが、その投資のことを学び運用するとリターンが大きくなるのは事実です。不動産投資においては長期的に見てミドルリターンに分類できる投資といえます。このリターンが大きい投資を成功させるには「リスクヘッジ」が欠かせません。リスクヘッジは“未来で起こりうるリスクを想定し、リスクが発生する前に何らかの対処を講じて備えること”を指します。つまり「リスクに備えておく」ということですね。不動産投資は他の投資に比べリスクの想定がしやすくリスクヘッジが比較的簡単にできる投資と言われているのです。

不動産投資における大きな3つのリスク

1201-b1.jpg

出典:写真AC

では不動産投資における一般的なリスクをご紹介します。

①運用面でのリスク
不動産投資の運用の際に発生するリスクで主に「空室」「家賃滞納」「地価下落」の3つが挙げられます。空室というのは不動産投資においてとても嫌なリスクです。空室が出る期間は収入がないため経費ばかりかさみ損失を増やすことになります。家賃滞納も同様です。入居者がいるにもかかわらず収入がない状況になります。この場合入居者の募集もかけられないため厄介です。そして地価の下落です。これは人口の減少などにより不動産の立地のエリアに人気がなくなり需要がなくなるという現象です。そうすると不動産の価値にも影響が出てきます。

②土地・建物のリスク
土地・建物のリスクとは「土壌汚染・活断層の問題」「地震・火事」「修繕費用」などです。不動産が立地している土地に土壌汚染や活断層の問題など地盤が元のトラブルが発生すると、再建問題にもつながります。地震や火事で建物が倒壊や損傷した場合も再建築や修繕の問題が出てくるのです。また建物の老朽化による修繕費用もリスクとして捉えておく必要があります。

③経済的なリスク
経済的なリスクとは「金利上昇」が挙げられます。不動産投資は投資額が高額なのでほとんどの人が金融機関からの融資によって賄うことになると思います。その融資に対して金融機関は利息を取りますがこの利息の利率は日本銀行が設定する金利の割合によって変動していきます。マイナス金利時代の今は不動産投資の絶好のチャンスとも言えますがこれがずっと続く保証はなく金利が上昇すると毎月の返済額にも影響が出てしまいます。

以上が不動産投資における予測できるリスクになります。

3つのリスクに対するリスクヘッジ

1201-c1.jpg

出典:写真AC

上記で3つのリスクをご紹介しましたが、今度はそれに対するリスクヘッジを見ていきましょう。

①運用面でのリスクヘッジ
まずは「空室」です。収益に最も影響するリスクと言えるこれには「立地エリア選び」である程度解決することができます。近年の少子化に伴い地方の人口減少は増すばかりです。さらに大学も都心に校舎を構えることも多くなり必然と求人率も都心に集中します。ですので東京都などの都心エリアまたは駅近に絞ることで投資物件の入居率を上げることができるのです。

「地価下落」についても同じことが言えます。人気が落ち需要が低下するエリアというのは比例して人口率も低くなります。先を見据えて都心を選ぶことで地価下落リスクを抑えることができるのです。

「家賃滞納」においては自分で管理せずに管理会社に委託することがリスクヘッジになります。不動産投資を副業として行なっているサラリーマンなどは入居者の家賃滞納に対応することはとても難しくなります。委託費用は必要になりますが、自分で対応するよりも家賃滞納の管理が楽になります。しかし対応不十分の会社も存在しますので、委託する場合はしっかりと吟味してください。

②土地・建物のリスクヘッジ
「土壌汚染・活断層の問題」など地盤のリスクに対応するには不動産購入前の下調べがかなり大切になってきます。自分自身で調べることも必要で、地盤調査報告書の把握は必須です。土質・地盤の硬さなどの項目をしっかり確かめます。地盤調査は安易ではないため中には「ここの近隣は大丈夫」と言うだけの不動産会社もありますが、その場合は建物の状態を見極めましょう。

「地震・火事」についてはこれはどうしようもないリスクです。特に天災はいつ起こるなど予測できる問題ではないですよね?そのリスクヘッジとなるのが地震・火災保険などの損害保険の加入です。地震大国の日本ではぜひとも備えておきたいですし、火災保険と一言で言っても、水濡れや風災・雪災などにも対応してくれます。毎月の保険料は決して安くありませんが、いざという時にとても助かるものです。

「修繕費用」のリスクでは建物は経年劣化により必ず修繕しなければならない時がきます。災害とは違い保険も降りない場合がありますので、毎月「修繕積立金」として経費に計上する必要があります。その分収益は下がりますが、これも不動産投資におけるリスクヘッジです。

③経済的なリスクヘッジ
「金利上昇」に対するリスクヘッジは固定金利に設定することです。数十年前から見ると今の金利の低さは驚愕の数値です。今の時代で金利が一定な固定金利に設定しておくと優位になります。一方で金利の上昇は素人には予測が難しい問題です。変動金利にしてしまうと急激な金利上昇に対応できず損失を大きく招く可能性があります。

また融資を受ける金融機関を複数にすることも有効です。不動産投資物件が増えるごとに融資を受けることが多くなると思いますが、常に一つの金融機関で受けるよりも複数選択することによってローン審査で担当の方と優位に取引できる可能性も出てきます。お金を借りてもらおうと金利を優遇してくれる場合もあります。不動産会社からの斡旋で融資先を提示されることが多くそれが得になる場合もありますが、融資を受ける金融機関の情報取得も自分自身で行って選んでください。