不動産投資なら中古マンションで!おすすめの理由と物件の選び方

中古物件は利回りが良く収入が安定

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出典:写真AC

不動産投資を始める方におすすめの物件が「中古マンション」です。ではどうして中古マンションが狙い目なのかをご説明します。まず不動産投資で利益を上げるために覚えておきたい単語に「利回り」があります。不動投資の情報を集めると「利回り○%」という文言を目にするかと思いますが、これは「投資した金額に対して得られるお金の割合」、つまりリターン(収益)の大きさでそれを測る尺度になります。利回りの数字が大きいほど収益を見込めることになり、不動産投資を始めるならこのリターンがどれくらいになるのかを見極める必要があります。

新築マンションの場合、まだ誰も手をつけていない部屋というのはやはり誰しもが魅力を感じすぐ入居者が見つかりやすいという利点はあります。しかし販売価格が高いため結果として利回りが低くなるのです。また新築当時入居した人が出て行く場合はもちろん中古物件の取り扱いになり、家賃価格設定を近隣の中古マンションと同等の価格設定にしないと(大幅に下げる必要がある)入居者が見つからない可能性が高くなるのです。魅力を感じ新築マンションを購入しても数年後には家賃を下げるしか手がなくなり、思ったよりも収益が見込めなかったということも大いにあります。

その点で言えば中古マンションは販売価格の割には良い物件も多く、また近隣の物件価格の準じた家賃価格設定ができるので今いる入居者が出て行った場合も、大幅に家賃価格を変更する必要は無くなります。ですので不動産投資を始めるなら“中古マンション”を選ぶことが最適と言えるでしょう。

さらに新築マンションに比べると販売価格が安くなるため不動産を「複数所有できる」といった理由も挙げられます。不動産投資初心者が最初から複数に手を出すことは躊躇すると思いますが、投資に慣れはじめ先を見据えた収益を考えると不動産を複数所有する手段を取ることも多くなります。不動産というのはとても高額でほとんどの人が金融機関からの融資を受けることになります。新築マンションで融資を受けるとその次の物件の審査は安易にはならず時間を要したり審査が通らない場合もあるのです。その一方最初から中古マンションで融資を受けた場合なら新築に比べ融資額を抑えることができるため、次の不動産投資を希望するときに融資の審査も受かりやすいという利点があります。

以上が不動産投資の際に中古マンションを選んだほうが良い、おすすめの理由です。

どんな中古マンションを選べば良いのか①

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不動産投資で中古マンションがおすすめな理由をご説明しましたが、ではどういう物件を選べば良いのか、そのポイントをご紹介します。

まずは築年数です。中古マンションと言っても築年数が古すぎる物件はよほどエリアが良くない限りは選ばない方が無難でしょう。そこで築年数を見比べる時は「築10年前後」の物件をポイントにすると良いでしょう。マンションが新しく建築された時、築10年間の間にマンション価格が大幅に急落します。これは販売価格に販売会社の広告費や利益が加算されているためです。ですので築10年前後のマンションは販売価格が比較的安定していると見られ、購入しやすい販売価格になります。築10年以降も販売価格は下落していきますがそのスピードはゆっくりなので、「築10年前後」という時期に購入するときと対して変わらない購入額になります。

そして家賃価格の話になりますが、先ほど申し上げたように新築時の入居者が出て行った場合、家賃価格は下げないと入居者がなかなか決まらない状況になる可能性が高いです。しかし築10年前後のマンションは築2〜3年のマンションと同じような家賃価格設定でも入居者が決まらないという状況になりづらいので収益の面では軍配が上がります。

どんな中古マンションを選べば良いのか②

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中古マンションの選び方についてもう一つポイントがあります。それが立地エリアが「都心」だということです。特に東京は注目すべきエリアでしょう。なぜ都心なのかというと求人率がよく常に人口率が高いからです。また最近では大学など学校が都心に集中しており若い人の転入率も他のエリアに比べてダントツで高くなります。そうするとおのずと物件を探す人も多くなり自分の保有する不動産の入居率も上がります。

不動産投資において一番のリスクは長期間の空き部屋です。空き部屋が出るとその間収益は一切入らず経費ばかりかかることになり赤字になってしまいます。常に物件を探す人が多い都心なら物件に大きな問題がない限り入居者も安定して見込めるのです。一方で地方や郊外の物件はこの人口率の関係で長期間の空き部屋が出る可能性が高くなります。請求した資料で利回りが高く魅力的に思えても上記の理由から選ぶべきエリアは都心になるのです。

不動産投資を始めるなら「中古マンション」から探し、「築10年前後」「都心エリア」にポイントを置いて選ぶと成功する確率が高くなります。