不動産投資を始めるなら理解したい!「利回り」と「キャッシュフロー」

投資の収益を予測するときに大切な「利回り」

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出典:写真AC

不動産投資において独特な単語が出てきますが、その一つが「利回り」と呼ばれるものです。これはその投資の収益を予想するときに必要な数字になります。よく投資物件の売買情報を閲覧すると「利回り○%」と記載されており、利回りの率が高いほど収益が高く見込める物件とも言われています。

利回りには「表面利回り(グロスとも呼ばれる)」と「実質利回り(ネットとも呼ばれる)」の2種類あり売買情報に記載されているのは表面利回りです。その違いはというと、表面利回りは家賃収入の総額を物件の価格で割った数字になります。(計算式「表面利回り=年間収入÷物件価格×100」)

一方の実質利回りは管理費や固定資産税など諸経費などを収入から引いて、物件価格を割り引いた数字になります。(「実質利回り=(年間収入−年間支出)÷物件価格×100」)

この計算式からわかるように表面利回りは経費などを含めない大まかな収益、実質利回りは必要経費きちんと含めて計算したより正確な収益が予想できるものなのです。ですので売買情報の利回りの数字が高くても“実際にはこの利回りよりも低くなる”という風に頭に入れておく必要があります。売買情報で魅力ある物件でも実質利回りは思ったほどなかったという場合も出てくるの要注意ですね。

なぜ不動産会社が表面利回りしか掲載しないのかというと実質利回りは1年ごとに変化する可能性が高いからです。築年数や経年劣化によって諸経費の額は変動します。これを毎回表記して売買情報を作成するのは不動産会社の広告費の増加にもなりますので一般的ではないのです。大事なのは利回りについて把握し、表面利回りを見て実質利回りを計算できるくらいの知識が必要ということです。実質利回りをシミュレーションしたいならインターネットで簡単に計算できるサイトもあるのでそれを利用するのも良いでしょう。

利回りは物件の相場がわかる指標でもある

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利回りについてご説明しましたが、利回りは投資における収益の予想だけではありません。利回りの数字は物件の相場がわかる指標でもあるのです。立地エリア・物件規模・リスクによって利回りは変動します。例えば都内のマンションと地方のマンションでは同様な建築物でも利回りは違います。同じ都内でも大型ビルとワンルームマンションでも利回りは変わります。

表面利回りと実質利回りの差がわかることで、投資物件をより詳しく判断することもできます。近隣の相場が4%なのに6%で売りに出しているのはなぜか?そう言った疑問を持ちより詳しく調べることで評判が良い・悪お、家賃や地価下落リスクがある、などより詳細な内情が見えてくるのです。

現代は情報社会なので全国の利回りを把握することができます。なので地域の平均がすぐに見えてきます。東京都や大阪府、横浜、名古屋など人口率が高いエリアは利回りが「10%以下」になります。地価額が高く物件価格も高額ですのでその分地方に比べて利回りは低くなります。中古マンションでまれに10%を超える物件がありますが、東京の23区内でも8%が平均となるでしょう。都会は利回りが10%以下ですが、人口率も高く入居者が絶えることが少ないので空室リスクが減り収益が上がります。

その他地方の利回りは12〜15%になるでしょう。地方は都会に比べ空室リスクが高まります。特に東京23区などは空室が1ヶ月以上出るということは多くありませんが、地方だと一度空室が出ると数ヶ月入居者が決まらない状態も珍しくありません。その状態で利回りが低くなると買手がつかないため、利回りが高く設定されるようになっています。都会より地方の物件が利回りが高い理由はそのためです。利回りが高く魅力ある物件でもその地域の需要なども見極める必要があります。

利回りと同じくらい大切な「キャッシュフロー」

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不動産投資における利回りの重要性について説明しましたが、それと同じくらいに大切なのが「キャッシュフロー」です。耳慣れない言葉だという人もいるかと思いますが、キャッシュフローとはキャッシュ(現金)、フロー(流れ)となりつまり「現金の流れ」のことを指します。入ってくるお金(キャッシュ・イン・フロー)や出て行くお金(キャッシュ・アウト・フロー)を総称してキャッシュフローになります。

不動産投資を始めて家賃収入を得ますが、これが全て収益につながるわけではありません。ローンの返済金や固定資産税などの税金、管理会社に委託しているなら委託金なども必要になってきます。また経年劣化を加味するために減価償却費という費用項目で物件の価値を正しく計算し、経費として計上することもできます。キャッシュフローはこれら諸経費を引いて最終的に利益が出るのかを調べるためのものであり、自分が今儲けてるのか、損しているのかがわかる計算がキャッシュフローによってできるのです。不動産投資に関わる全ての費用を引いた後プラスかマイナスかでこの不動産投資が成功しているのかがわかります。

不動産投資を考えているなら利回りとキャッシュフロー、この2つを必ず把握しておきましょう。