憧れの不動産投資!初心者が選ぶべき物件のポイントまとめ

選択が迫られる「区分投資」と「一棟投資」

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出典:写真AC

不動産投資を始めて行う初心者がまず悩むのが「どんな物件を購入したら良いのか」ですよね。今回は初心者が選ぶべき物件のポイントをご紹介します。まず不動産投資には「区分投資」と「一棟投資」があることを覚えましょう。なんとなく字面で伝わるかと思いますが、区分投資はマンションなど1室毎に投資する方法で、一棟投資はマンションを丸ごと購入して投資する方法です。

集合住宅において区分登記と一棟登記があります。これは一室毎に登記簿が分かれていて各部屋の所有者が異なっても抵当権等の問題がない物件と、一棟丸ごと購入しなければならない物件に分けることができ、どちらに投資するかが迫られます。

所有する部屋数が多いほど家賃収入が大きくなるのは当たり前ですが、その分リスクも大きくなります。一等だと投資金額が莫大になります。頭金が少ないなどの場合は融資の審査も時間がかかりますので初心者はまずは区分投資から始めて不動産投資のノウハウを身につけ、それを成功させてから一棟投資に手を出す方が無難といえるでしょう。ただし一室だけの投資だと空室が出た場合収入はゼロになり、入居者が決まるまで経費ばかりかかり赤字が増える危険性もあります。同額を投資するなら区分で部屋を複数所有してリスクを分散させるのもオススメです。また大事なのは物件選びです。次の項目ではどのような物件を選ぶかをご紹介します。

物件の立地や利便性を重視する

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新築でどんなに魅力的でも立地や利便性が悪いといつまでも入居者が決まらない投資物件になってしまいます。これは初心者に限らず全ての不動産投資家に共通して言えることですが、物件の立地や利便性も重視する必要があるのです。

まず立地に関してですが、人気がなく需要が低いエリアはもちろん選んではいけません。好立地を選んで欲しいのですがそれが「都心」です。東京23区や大阪府、横浜市、名古屋市など人口率が高いエリアだと物件を探している人も多いので空室リスクが低くなります。空室が出てもすぐに入居者が決まるなどの現象があるのが都心ですね。家賃収入は不動産投資における収益の大切な要素なのでしっかりと押さえたいです。特に東京都は求人率も他を圧倒していますし、少子化のため校舎を地方から移転する大学も増えています。そのため東京都はさらに転入率が高くなっているため初心者でも挑戦しやすいエリアになります。

次は利便性です。まず訴えたいのが交通の便になります。東京など都心になるほど公共交通機関の需要が高まります。すると物件を探している人が求めるのが「駅近」になるわけですね。近いほど入居率も高まりますし徒歩10分圏内は理想です。また東京都内だと23区内や乗り換えなしで都心に30分以内で行けるエリアも注目したいポイントです。駅近でなくても他の利便性が高い物件も良いと言えるでしょう。例えばスーパーやコンビニが徒歩数分の距離にあるとか、市役所や病院など施設が充実しているなども加味して考えると良いでしょう。先ほど挙げた近隣に大学があるエリアだと学生の集客が見込めます。

中古の単身者向けから始めると良い

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不動産投資で物件選びをするときに新築か中古かでも悩む場面が出てきます。それぞれメリットはあり新築は何もかもが新しいためとても魅力的に見ます。しかし中古は物件の価格が下がっているため手頃な価格で購入できます。金融機関から融資を受ける投資初心者は最初から新築に手を出し融資額が大きくなると、その後他の物件に手を出すときに融資の審査が長引く可能性があります。中古なら融資額も新築に比べて大きくないので複数投資する際も審査に時間を要さない場合が多いのです。また購入価格を抑えることができるのでその分利回りも高くなります。そして過去や現在の入居者の情報から家賃収入と経費が計算しやすいことも中古物件のメリットです。

中古物件の場合は現在入居者が入っていることが多いため、すぐに家賃収入を得ることができます。しかし注意したいのが中古でも昭和56年(1981年)以降に立て得られた新耐震基準法の下に建設された物件を選ぶことです。それ以前の物件は耐震に問題があり再建築せざるおえなくなるケースも出てきます。築年数で言うと「築10年前後」を探してみてください。建築してから10年の間で販売価格が下落するのでそれをも待って購入すると得する可能性が高くなります。

また単身者向けの物件から始めると良いですね。ワンルームとも明記されている物件は一人で住むことを想定して建築されています。ファミリータイプのような大型は家族それぞれ希望を持っているため即決することは少ないです。また部屋数が多いからといって家賃が倍になるわけではなく、子を持つ家庭なら部屋の損傷も激しくなる恐れがあります。そうするとリフォーム費用増え時間がかかります。その間は住めませんから空室が長くなり無収入の期間が増えるのです。一方一人の好みが確定しているワンルームは空室リスクも低くなります。またファミリータイプに比べて販売価格が安くなるというのも初心者が手を出しやすい投資と言えるでしょう。

不動産投資初心者が押さえるべきポイントは、区分投資・都心や利便性の良いところ・中古のワンルーム、の3つになります。