マイナス金利時代だからこそ不動産投資を!金融機関の審査のポイント

審査の時に見られるポイントは?

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出典:写真AC

不動産投資は不動産を購入して運用する投資なので投資金は決して安価ではありません。むしろ他の投資に比べて高額と言えるでしょう。その分リターンも大きいわけですが、不動産投資のベテランで収益を常に得ており資金がたくさんある人以外はほとんどが金融機関から融資を受けて不動産投資を始めることになると思います。自分は融資を受けられるのか、不動産投資の融資はどんな審査なのか初心者は戸惑うと思いますが、今回は審査のポイントなどをご紹介していきます。

■勤め先・職業
まずどんな職業でどこで働いているのかを金融機関は見ます。上場企業やその子会社などを条件に入れている金融機関を少なくありません。それぞれ一定条件を設けているので正社員でも通してくれない場合もあります。融資で難しい職業というと自営業です。個人経営などは収入の不安定さから審査が通るのも難しくなります。通ったとしても金利が高く設定されるなど不利になります。収入が安定していないというと勤め先があっても不安定さから難しいのがお笑い芸人が有名ですよね。よくテレビでネタにしている人も多いですが、お金を貸す立場からするとその不安定さは危ういのです。自営業でも医師や弁護士などは審査がスムーズなケースが多いです。

■年収
融資先がどれくらい収入があるのかも審査のポイントです。金融機関によって基準が異なりますが、低いところで450万円以上が平均です。高いところでは700万円以上の条件もあります。不動産投資を考えている人は450万円以上というのを念頭に置いておきましょう。

他にもある融資条件

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大きく見るのは上記2つですが、それ以外も融資条件はあります。

■3年の勤続年数
同じ会社に勤めている年数が3年というのはどの金融機関も共通しているようです。これは投資に限らず住宅ローンや教育ローンにも同じことが言えます。不動産投資を考えているなら融資が確実になるまで転職もむやみにできませんね。

■購入価格の70〜95%が融資額になる
金融機関により異なりますが、融資額は70〜95%の間で収まるようです。ですので頭金ゼロで不動産投資を始めることはできません。物件価格の2〜3割ほどは用意しておきましょう。

■総借入額の上限
総借入額は最高どれくらいまで融資が可能なのかの割合です。これも金融機関によって異なりますが、収入の6~20倍になると言われています。年収500万円なら3000万円〜1億円の融資を受けることができます。これにより投資できる物件の範囲も決まってくるんですね。

差はありますが融資条件や融資額は決まってきます。決して安価ではないですのでこれら条件を頭に入れておきたいですね。そしてもう一点気にしたいのが「年収返済比率」です。これは年収に対するローンの支払い額の割合を指します。(例えばローン支払い金が年175万円で年収が700万円だと年収返済比率は25%です。)この数値は金融機関によって異なり25〜40%よ開きが出てきます。

なぜ注意しなければならないのかというと不動産投資には空室リスクがあります。空室は不動産投資の収益に大きく影響する問題で、これが発生した場合に自分で補填できるかを返済シミュレーションに組み込まなければなりません。年収返済比率が高いほど毎月のローン金額も増えますので融資を受ける際は金融機関がどれくらいで設定しているのかこちらもポイントに入れたいですね。

金利の交渉はできるのか

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審査のポイントをまとめましたが、融資で気になるのは金利ですよね。この金利がどれくらいなのかによっても毎月のローン返済額に影響してきます。今はマイナス金利時代なので昔に比べると大分下がっているのが現状ですが、安い金利の金融機関を利用できればそれに越したことはありません。金利の交渉ですが、全くの不動産投資初心者が行うことは難しいと考えてください。初心者は実績がないためです。しばらく運用して実績を作ると金利交渉に応じてもらえる可能性はあります。

金利交渉のポイントとしては他の金融機関で借り換えができるかどうかです。金融機関の利益は融資から得た金利や預金を運用したことによって得ることができます。あなたが他の金融機関で借り換えできて今の金融機関の収益がゼロになる状況なら金利交渉に応じてくれる可能性は高くなります。たとえ自営業で本業の収入が低くても投資によって賃貸業の収入が安定して多ければ金融機関の条件をクリアすることになります。金利を低くしたいならまずは実績を作りましょう。

もし金利交渉がうまくいかない場合は、他の金融機関で借り換えるという手もあります。大手でなくても地方銀行や信用金庫、ネット銀行など融資条件が異なる場合があるので一度調べてみると良いですね。しかし借り換えには再契約に基づく諸経費が必要になります。事務手数料・保証料・印紙代・登記料など数十万かかる場合もあり、結果として借り換えない方が良かったという状況になりうるので、これら経費も加味した上で考えてください。