【不動産投資】不動産の区分と一棟の違いとメリット・デメリットを把握する

不動産を購入するときに選ぶ区分と一棟

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出典:写真AC

不動産投資を考えたときに目にする言葉が区分と一棟です。不動産投資には「区分投資」と「一棟投資」があることを覚えましょう。マンションなど1室毎に投資し賃貸として運用する方法が区分投資で、アパートやマンションを土地も丸ごと購入する方法が一棟投資になります。

集合住宅において区分登記と一棟登記があります。これは一室毎に登記簿が分かれていて各部屋の所有者が異なっても抵当権等の問題がない物件と、一棟丸ごと購入しなければならない物件に分類されるからです。今回はこの区分投資と一棟投資のメリット・デメリットをまとめたので、物件選択の参考にしてください。

区分投資のメリット・デメリット

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ではまず区分投資のメリット・デメリットをご紹介します。投資金額が比較的少なく済む区分投資は投資初心者やサラリーマン大家などがノウハウを学ぶために選択する場合が多いです。

メリット
■投資額が少ない
何と言っても一棟に比べると投資額の低さがメリットです。少額からでも不動産投資をスタートできます。地方なら500万円の物件も探せますし融資額(借金)を抑えられるのが魅力です。

■リスク分散ができる
一棟の場合災害や事件事故により不動産の評価が下がり損失が大きくなると入居率も低下します。区分投資なら損失が出てもそれを抑えることができるのです。魅力ある物件の一室を複数購入することでそのようなリスクを分散して対処することができます。

■入居者を選べる
区分投資は入居者がいない状態で購入できるので入居する人を選べる自由があります。家賃滞納の可能性など問題がある人を避けられます。しかし一棟投資ではそうはいかず入居者がいる状態で購入する事がほとんどなのでそういった自由はありません。

■売却が行いやすい
区分投資は売買価格が少額という点から売却が一棟に比べ簡単に行えます。運用がうまくいかなくなり手放す場合も売却益で借金をすぐに返済できる可能性が高くなります。

デメリット
■空室リスクが高い
投資対象の部屋数が少なくなるわけですから一室でも空室が出ると家賃収入に大幅に影響が出ます。不動産投資初心者などはじめは一室運用になるケースがほとんどですから空室が出るとローン返済が賄えなくなるのです。これが区分投資の最大のデメリットと言えるでしょう。

■収入額が少ない
一棟投資に比べると毎月の収入額は少ないです。そうすると諸経費を引いた純利益も少なくなります。

■分譲マンションは制約が多い
上記で売却が簡単だと説明しましたが分譲マンションの場合は売却には管理組合の許可が必要です。リフォームもこれに当てはまりいちいち許可を取らなくては工事できません。管理費や修繕積立金も必ず請求されますので分譲マンションの場合自由度は低くなります。

一棟投資のメリット・デメリット

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次は一棟投資のメリットとデメリットをご紹介します。集合住宅を丸ごと購入する一棟投資は、不動産投資に慣れているベテランが選択する投資方と言えます。他にも一棟で購入する人は投資目的で運用していない家主業をしている人も多いです。

メリット
■土地丸ごと所有権を持てる
一棟投資は建物を丸ごと購入することのなりおのずと土地も購入することになります。すると全部があなたの資産になるのです。これが区分投資だとそうはいかず土地は持分所有となります。

■空室リスクが低くなる
一棟投資になると数室空室が出ることは当たり前です。しかし他は入居者がいるわけですからある程度の収入は見込め毎月の諸経費やローン金額の支払いが滞ることは少なくなります。しかし区分投資だと空室が出た時点でこの返済が厳しくなり自己資金で賄うか赤字を出すことになります。

■収入額が大きい
一棟投資は購入金額が高額になる分家賃収入額も大きくなります。その分支出も増えますが、収入額が大きいというのは大きなメリットです。

デメリット
■購入時のリスクが大きい
区分投資に比べ購入金額はとても高額です。すると融資額も増え借金を多く背負うことになります。優良物件なら収入も安定し問題は出てこない場合が多いですが、不良物件を購入してしまった場合は、空室リスクの増加や購入後の修繕費用などで損失の方が多くなる可能性も高くなります。

■リスク分散ができない
区分投資は一室毎の購入なので、建物を限定することなく投資ができリスクを排除することができます。しかし一棟投資だと地震や火災など災害が発生した時に収入が突然止まってしまう可能性も高くなるのです。災害に限らず事故物件になったり近隣に高層ビル・葬儀屋が建設されたりなどで評価が下がり入居者の確保が難しくなる場合もあります。

このように区分投資と一棟投資ではメリット・デメリットが違います。どちらが良いとは言い切れませんが今の自分に相応の投資方法を選ぶと良いでしょう。