サラリーマンが不動産投資で副収入を得たときの確定申告

サラリーマンが大家になるケース

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サラリーマンというと会社に勤めて働き勤め先から給料を得ます。その場合毎月所得税という形で税金が給料から天引きされ会社がサラリーマンの代わりに国に納付しているのです。所得税の納付額は給料額によって異なり、年末になると年末調整という形で調整されるのですが、年間の天引き額が多く取りすぎている場合その分が還付され、少なければ年末の給料からまた天引きされます。サラリーマンは全て会社が手続きしてくれるため確定申告のことなどは考える必要はありません。しかし不動産投資や相続などで家賃収入を得る“大家”になった場合は確定申告という形で自分の本業の収入と大家としての収入を国に報告しなければなりません。

サラリーマン大家誰しもが確定申告が義務というわけでなく家賃収入の金額によって決まります。家賃収入が年間20万円を超えた場合確定申告で報告します。20万円以下なら報告義務はありません。また本業の年収が2000万円を超える人は家賃収入の金額にかかわらず確定申告をする義務が生じますので気をつけましょう。

家賃収入の報告の仕方

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ではどのようにして報告するかですが、確定申告書という用紙に記入します。この用紙は税務署などでもらうことができます。今はインターネットでペーパーレスで作成することもできます。確定申告書にはAとBがあり不動産投資ををしているならBを選択します。提出する大まかな書類は確定申告書と収支内訳書(収入と諸経費の内訳を記載するもの)の2つです。

家賃収入は「不動産」という項目に記入します。確定申告書の中に「所得金額」を記入する欄がありますが、これは不動産投資でかかった諸経費(管理会社への依託金や固定資産税など)を家賃収入から引いた額になります。確定申告は収入だけを報告するのではなく諸経費を引いた額、つまり利益がどれくらい出たかを報告する機会なのです。この所得額に応じて所得税の還付や不足分の納付を行ったり、次年度の住民税の額が決まります。

不動産投資を行う人は誰しも利益を発生させるために投資していると思いますが、最初からうまくいくわけではありませんよね?当然赤字になる年もあると思います。確定申告でありがたいのはこの不動産における赤字を報告することで、本業で納付した所得税が戻ってくる場合があるということです。戻ってきた所得税に税金が課されることはありませんので、これは自由に使えるお金になります。先ほど家賃収入が20万以下なら確定申告義務はないと説明しましたが、トータルで赤字なら報告して納付した所得税を取り戻せる可能性が高いのでぜひ書類を作成してみましょう。

運用をしている最中発生した家賃収入や諸経費は常に記録しておきます。このトータルを記入するのが収支内訳書です。どれくらい家賃収入を得て経費にいくら使ったのかを報告する用紙になります。この収支内訳書は「白色」と「青色」に分類でき、税務署に「青色申告の承認申請書」を提出した場合は収入から65万円を引くこと(控除)ができます。これを提出していない人は必然と白色となります。(白色の場合は38万円が引ける)青色は控除で優遇されている一方で不動産運用にかかった経費を細かく申告し、レシートや書類を5年間保存する義務もあることを頭に入れておきましょう。

不動産所得によっては住民税が上がる

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本業で得た収入と家賃収入から経費を引いて算出された不動産所得によっては住民税が上がる場合があります。住民税はすべての所得から計算されるので不動産投資で利益が出れば当然本業のみの税率よりは上がります。しかし困ったことになるのがこの住民税も毎月給料から天引きされる税金です。本業の給料に比べ住民税が高い場合は会社に副業していることがバレます。副業禁止でなければ良いですが、就業規則で禁止されている場合は服務規程違反になってしまいます。

もし不動産投資などの副業を会社に悟られたくない場合は確定申告書を作成するときに住民税の徴収方法の選択欄にて「自分で納付(普通徴収)」を選びましょう。普通徴収と呼ばれる徴収法は給料や公的年金以外の収入に対応してくれるので、本業の給料に対する住民税は会社が天引きし、不動産収入に対する住民税は自分自身で収めることができます。しかし「自分で納付」を選択しても担当者が見逃すなどして「会社が天引きする(特別徴収)」になるケースもあるので、どうしても心配なら市役所に出向いて担当者に確認を取った方が良さそうです。

そして先ほど赤字を申告することをオススメしましたが、会社に副業がばれたくない場合は赤字申告はやめましょう。なぜなら赤字によって所得が減ることで所得税だけではなく住民税も優遇されるからです。「自分で納付(普通徴収)」が適用されるのは不動産投資が黒字の場合のみです。毎月天引きされていた住民税がゼロになったらさすがに会社から理由を聞かれると思います。副業を禁止している会社にお勤めのサラリーマンは赤字申告をしてしまうと取り返しのつかないことになることも。

日本国内に住んでいるなら所得の報告は義務であり、それに応じた税金を支払う必要があります。サラリーマンはこれらのことを踏まえて不動産投資に取り組みたいですね。