不動産投資信託(REIT)で元本割れした時の対象法とは?

不動産投資信託とは?

1209-a1.jpg

出典:写真AC

元本割れの前に不動産投資信託についてご説明します。投資信託はみなさんよく耳にするかと思いますが、その不動産バージョンのことになります。一般的には「REIT」とも呼ばれておりReal Estate Investment Trustを日本語訳したのが不動産投資信託になります。不動産における投資信託は「投資家がREITという投資信託に資金を預け、運用で得た利益を投資家に分配する」という金融商品になります。

REITは1960年代にアメリカで誕生した金融商品ですが、2000年に日本でも市場が設立され日本版のことを「J-REIT」などと呼んでいます。投資信託ですので直接不動産を購入せずにファンドを通して利益を上げることになります。購入・建物、入居者管理・売買など不動産投資に発生するイベントは全てファンド任せなので管理が楽という利点がありますね。

このREITには2種類あり、マンション・オフィスビル・ホテルなど大型の不動産を投資対象にして運用し利益を分配する「上場REIT」、この上場REITや海外で上場している投資信託に対して投資する「投資信託型REIT」になります。不動産投資信託(REIT)は新たな不動産投資の方法として需要が高まっており、それに対しるファンドも増えています。

不動産投資信託(REIT)が元本割れになるケース

1209-b1.jpg

出典:写真AC

投資にリスクはつきもので、不動産投資信託(REIT)においても元本割れは例外ではありません。REITは自分で不動産投資を事業するよりも高額な不動産に少額で投資できるのがメリットの一つです。しかし少額であっても元本割れになるケースはあります。REITは株式投資同様に価格変動をする投資信託です。購入時よりも基準価格が下がればそれは元本割れです。REITは他の投資より比較的新しく商品化されましたが、最近では外国人投資家の参入で市場の需要が高まり株式投資のようにかなり価格が変動しています。それにより元本割れのリスクは以前と比べると高まっていると言えます。この価格変動は他にも要素があります。

■賃料下落や稼働率の低下
その国や地域の経済状況によっては賃料が下落する可能性はあります。空室が多いとテナントに入ってもらうため賃料を下げざるをおえません。東京都心だと人口率や転入率の高さで空室リスクは少ないですが、リーマンショックなど世界的な不況が訪れた場合その余波を受けて稼働率が低下し分配金が減少する可能性もあります。

■経年劣化で老朽化
REITに投資金を預けて運用してもらうため投資先を決めるのはREITです。もし築年数の数値が大きい不動産ばかを取り扱っているREITなら、空室リスクや修繕費用の増加などで分配金が減少します。

■災害
特に日本は災害の多い国です。投資物件であるビルや大型施設などは全壊する可能性は少ないですが、やはり災害リスクは避けられません。災害保険に加入しているREITもありますが、投資物件が高額なため災害保険も高額になり加入対応していないREITも少なくありません。

以上のリスクにより分配金が減り不動産投資信託(REIT)が元本割れになるケースは少なくありません。では元本割れになった場合どのように対処したら良いのかを次の項目でご説明します。

不動産投資信託(REIT)が元本割れした時の対処法

1209-c1.jpg

出典:写真AC

では早速元本割れした場合どうしたら良いのか、一つの方法を見ていきましょう。元本割れを観察するときに基準とするのが基準価格だと思います。しかしREITにおける収入は分配金です。REITでは今まで得た分配金のトータルを見る必要があります。トータルを計算し「今現在の分配金のトータル」より「基準価格が値下がりした損失」が小さ場合は、元本割れだと不安にならずこのREITを続けていくメリットはあると言えます。

リーマンショック時に基準価格の値下がりでかなり損失を出した商品がありました。しかし元々の分配金の利率が良かったため数年後には分配金を含めた基準価格は元に戻りつつあり、結果としてプラスになった例があるのです。分配金の利率が高い商品だと大幅な下落、そして元本割れもカバーできる場合があるので、すぐに損切りをせずにそのREITの分配金の利率を確かめてみてください。

REITが元本割れした時の対処法としては、「今現在の分配金のトータル」と「分配金の利率」を確かめて投資を続けるか判断することになります。つまり分配金の利率が高いREITに投資しておくと良いとも取れます。しかしその場合は他のデメリット(購入価格が高額になる)なども出てきますので、自分が投資できる範囲で見極めてみましょう。

不動産投資信託(REIT)と言えど元本割れは起こらないとは言えません。REITの基礎知識、元本割れ等のリスクについて学ぶことで今回説明した対処法を講じることができます。