不動産投資で失敗しないために「ファンド」を利用する投資法

ファンドとは何か?

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出典:写真AC

不動産投資を始めとする投資について調べると「ファンド」という言葉を目にすると思います。みなさんファンドって何だかご存知ですか?ファンドとは投資家や富裕層から資金を集め、その資金を元に投資運用をするプロのことを指します。つまり自分の代わりに投資を行ってもらい、その利益を得ることができるわけですね。ファンドと似た様な形態で投資信託がありますが、投資信託とは投資信託委託業者が行政の監督や許可を受け、その管理下の元で投資を行う形態です。ファンドは投資信託で扱っていない金融商品も投資の対象としている違いがあります。不動産投資にもファンドは存在しており、「公募型」と「私募型」の2種類に分類することができます。

■公募型
公募型の不動産投資ファンドにREIT(リート)と呼ばれる投資信託があります。これはアメリカで商品化されたもので日本では2000年に市場が設立されました。日本のREITは「J-REIT(ジェイ・リート)」などと呼ばれていて「投資家がREITという投資信託に資金を預け、運用で得た利益を投資家に分配する」という金融商品になります。

不動産投資だと莫大な投資金を自分で用意し運用もしなければなりませんが、REITは比較的少額から始められ、管理もファンドが行ってくれるので利益が出た時に分配金をもらう仕組みです。J-REITの場合利益の90%を投資家に分配すると法人税が加算されないため、利益のほとんどが投資家に還元されます。不動産投資は売却時にすぐに売れないという流動リスクがありますが、REITは株式投資と同じく市場で取引されているため、売買がとても楽になります。REITが投資する物件は大型マンションやビル、商業施設などとても大きな商品なので今まで手が出せなかった人も、不動産投資が気軽に始められるのです。

■私募型
私募型の不動産投資ファンドは投資を生業にしているプロのための金融商品になります。特に「私募REIT」が有名ですが2010年に野村不動産が最初に商品化し、大手組織に広がっています。私募型不動産ファンドは非上場オープンエンド型不動産投資法人という正式名称であり、これからもわかるように上場しているかそうでないかで金融商品にも大きな違いが出ます。

私募REITは市場動向に左右されないため上場していないという点がメリットになりえます。また投資期間が無期限なので長く投資することもできます。投資期間中に強制的に償還されないため、不動産市場の状況が悪化しても損失を受けにくいという利点もあります。

不動産投資ファンドのメリット・デメリット

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不動産投資ファンドにも2種類あることがわかりました。ではファンドを利用するメリットやデメリットも把握していきましょう。

【メリット】
まずはメリットです。最大のメリットといえば小額で高額の不動産に投資ができるという点です。本来不動産投資というのは金融機関から融資を受けるほどの高額投資になります。ファンドは複数の投資家から集めた投資金で運用できるので一人で投資するよりもリスクを軽減することができます。例えばREITの投資先はオフィスビルや商業施設などの大きな金融商品です。テナント料という形で利益に反映されますが、テナントとして入る企業は企業の看板を背負っているわけですから優良で支払い能力も高くなります。アパートやマンションの不動産投資のように家賃滞納リスクも減るので安定して収益を見込めます。

もう一つのメリットには分散投資が挙げられます。複数の投資家から集めた膨大な資金を元に複数の不動産に投資するのでリスクを分散することができます。一般の不動産でも分散投資はできますが、やはり高額になるのでリスクという面では不動産投資ファンドに軍配が上がります。ファンド自信がエリアや用途の異なる不動産に資金を投じ運用するのでリスクヘッジがかなり楽になります。

【デメリット】
不動産ファンドにはもちろんデメリットも存在します。一般の不動産投資と違いファンドという団体に運用してもらうため運用コストが発生します。運用コストは参加している投資家全ての契約書や報告書の作成、送付費用や個人情報の管理費用などさまざまです。投資家の人数も多いため管理費用も高額になるんですね。この費用は運用して得た収益から差し引くことになるので、分配金がその分減ってしまいます。不動産投資よりも小額で投資が始められる点がメリットとしてあげましたがリターンは少なくなってしまいます。

不動産投資ファンドを利用すべきか否か

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このように不動産ファンドはメリット・デメリットがあります。一般的な不動産投資よりもリターンは少なくなりますが、小額で不動産投資が始められるという点はとても大きな魅力といえます。運用コストはかかりますが自分で物件の管理をする必要がないため本業が忙しい人でも手軽に参加できそうです。

私募型不動産投資ファンドはプロ専用の商品のため未経験者は公募型を選択することになると思いますが、最低投資額が約10万円のためボーナスや貯金を投資に回せそうですね。さらにETF(上場投資信託)という商品なら約2万円からスタートできるのでさらに挑戦しやすくなるでしょう。メリット・デメリットを比べてみても不動産投資ファンドが気になる人は、利用してみても良いかと思います。