【不動産で資産運用】成功する投資物件とは何か?

条件を定め投資物件を見極める

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不動産投資において優良の物件を探し出すというのは不動産投資を成功させるためのとても大切な要素をいます。この最初の出だしで運用もかなり楽になってくるんです。まずは物件を選ぶ上で条件を設定するためのポイントをご紹介します。

■立地(エリア)
まず訴えたいのは建設されている立地は外せない条件に含まれるということです。皆さんはどんな立地条件が優良だと考えますか?立地の良し悪しは入居率にも影響が出ます。人口率が高く仮に空室が出てもすぐに次の入居者が入るような、それはつまり「都会」になるんですね。地方でも場所によっては入居率が良いところもあるかもしれません。しかし一般的には都会の空室リスクは地方に比べ少ないのです。東京都や大阪府、横浜市や名古屋市などがオススメですね。特に東京23区は他の都会を圧倒しています。

■価格
価格も立地と同じくらい重要なポイントです。不動産投資を成功させるには「立地が良く安く買う」ことがポイントです。失敗が予想されるのはその反対の条件で購入してしまった場合となるわけです。この2つは購入後に変更などができない要素なのでしっかりと押さえたいですね。立地を決めて物件を比べるとある程度相場がわかってくると思います。利回りを確認しながら自分の出せる範囲の物件を選びましょう。

上記2つが決まったら、プラスαで条件に加算するポイントを決めます。駅近や利便性、管理費・修繕積立金の額、利回りや総戸数などどれが必要でどれを緩和させるのか基準を決めておくと楽になります。

自分が住む基準で投資物件を選ばない

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不動産投資を成功させるために基準となる条件を定めるポイントをご紹介しましたが注意したいのが自分が住む基準で物件を選ばないということです。不動産投資初心者など家族が増えた時に住めるようにファミリータイプを購入しておこうと考えがちですが、時間が経過すると家族形態も変わり結局は自分で済まずに不動産を手放すことも少なくありません。あくまでも投資商品として物件を選びましょう。

物件の条件にプラスαを考える時、角部屋や日当たりの良さに目が惹かれますが、ワンルームタイプで言えば、このタイプに入居する単身者が求める条件は家賃が手頃で駅近であることが多いです。日中は仕事でほとんどいないのですから日当たりの良さはそれほど重要な条件にはなりませんね。家賃が手頃になるなら角部屋もそんなに拘らないかもしれません。駅近で言えば徒歩5〜10分圏内と働きに出る単身者が好むような条件を設定する必要があります。

ファミリータイプだと駅近でなくても公園や病院が近隣にあったり、学区の状況や治安の良さ、静かな環境、子育てのしやすさなどが条件に挙がります。ファミリータイプの物件に投資するならこれらの条件を加味すると空室リスクを軽減することができます。ターゲットを定めてそれにあった基準を定めると良いですね。

新築か中古かで言えば「中古」が良い

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物件探しで新築マンションを目にし一目で気に入って購入した、という話を聞きますが、投資においては新築か中古どちらが良いのでしょうか。結論としては中古の方が良い投資物件といえます。新築の場合販売価格が高く利回りが低くなってしまうからです。利回りは不動産投資における収益を予想するときに大切な数字になります。利回りは年間の収入から販売価格と諸経費を引いて100で割って出せる利率ですが、この利回りの率は大きいほど収益が見込める物件と言えます。

新築当初は誰も手が入っていないため家賃価格を強めに設定しても入居者は決まるかもしれません。しかし新築当時入居した人が出て行く場合はもちろん中古物件の取り扱いになり、家賃価格設定を近隣の中古マンションと同等の価格設定にしないと(大幅に下げる必要がある)入居者が見つからない可能性が高くなるのです。新築地当初の入居者が長期間住んでくれるなら販売価格も気にしなくて良いと思いますが、いつ出て行くかは入居者次第ですし、契約更新の2年で出て行くことも否定できません。高額で購入して投資したのに、大して家賃収入が入ってこないというような状況も予測できるのです。その点で言えば中古マンションは販売価格の割には良い物件も多く、また近隣の物件価格の準じた家賃価格設定ができるので今いる入居者が出て行った場合も、大幅に家賃価格を変更する必要は無くなります。

中古と一言で言っても築年数はさまざまですよね。狙い目は「築10年前後」の中古物件です。建物を新しく建築してから10年間の間にマンション価格が大幅に急落する傾向があります。これは新築当初販売価格に販売会社の広告費や利益が加算されているためです。この大幅な急落は10年前後でスピードが落ちるので、この時期に購入しやすい販売価格になりえます。新築か中古どちらが成功する投資物件かというと、中古の方が軍配が上がります。