【不動産投資リスク】ローンが支払えなくなった時、どんなことが起こる?

ローンの支払いが遅延するとどうなるのか

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高額な投資商品を購入する不動産投資はほとんどの人が金融機関から融資を受けることになります。特に不動産投資初心者は自己資金でまかなえる人が少ないので、融資を受けることは自然の流れです。融資を受ける際にローン返済のシミュレーションを行うので、初めから無理な返済計画にはなりません。しかし何らかの事情によりローン返済が遅延してしまうとどうなるのか。今回はそれをご紹介します。

ローンは毎月決まった期日に引き落とされます。しかし1〜2日引き落としできないと金融機関の担当者から「口座に残高がなく引き落としできませんが、どうされましたか?」といった連絡がきます。この時点で口座に入金し忘れなどなら、すぐに入金を行い支払いが完了すると問題はありません。しかし最初の催促から時間が経過し遅延状態が続くなど、どうしても他から補填ができない場合は連帯保証人に催促が行きます。

ここで押さえておきたいのが遅延から3ヶ月という期間です。金融機関はこの3ヶ月を目安に破綻懸念の可能性があると判断し「要注意の貸出先」として分類します。この時点でローンの回収担当者は金融機関の本社の担当者に切り替わります。この対応は金融機関によって異なり、ローンの回収権利を「サービサー」と呼ばれる債権回収専門会社に金融機関が売り渡す場合もあるのです。

サービサーに権利が移ると金融機関との関係は無くなりそちらからの催促は止みますが、サービサーにより厳しく取り立てられることになります。法によって許可を得ているサービサーならドラマのように取立屋が職場を訪ねたりというような行為はしませんが、どちらにせよこの状態になってしまうのは良くありませんよね。また返済が遅れると低金利で契約した融資も高金利になり、遅延した分だけ返済額が大きくなってしまうという問題も出てきます。ローン返済の遅延は3ヶ月以内に解決できるかがポイントです。

収支状況が厳しいと物件売却になる

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ローンの返済が遅延状態になり本格的に収支状況が厳しい場合、自分が保有する定期預金や生命保険を全て解約して返済に充てるケースが出てきます。しかしそれでも返済が不可能だと所有する物件を任意売却か競売にかけることになります。不動産の価値が上がるまで待つ、高値で購入する買い手を待つ、などしている内にも金利は嵩んでいきますので、返済が遅延するというケースは一番好ましくなりません。

任意売却の場合、金融機関と販売価格の合意ができてから販売が始まります。3〜6ヶ月ほどの期間を設けることになりますが、いつまでも買い手がつかない時は競売に移ってしまいます。競売は売る期日が決まってしまうので、希望する金額や高値で売却するのは難しくなってしまうのです。

定期預金や生命保険の解約、任意売却や競売を行っても売却価格が未払いの借入金額に満たない、その他の全ての資産を手放しても返済できない。このようにどうしても返済ができないと判断した時、最終的な手続きが「自己破産」です。自己破産宣告をすると所有する借入金がゼロになると同時に信用情報機関へ事故情報として登録されます。これは銀行・信販・クレジットカード会社・消費者金融など信用情報センターに加盟している団体にあなたの事故情報が共有されるということです。すると新たなクレジットカードの発行やローンの審査に通りません。資金に余裕ができ新たに不動産投資を行ったり、自分で事業を立ち上げたくても融資が受けられないのです。また自己所有の家を購入する際も住宅ローンが組めません。10年くらいは事故情報登録され続けるので、その後の生活にも影響が出てきます。

自己破産の前にできること

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自己破産宣告を行えば全ての借入金はチャラになり、ゼロからの再出発というようなことができますが、やはりいろいろ不便が出てきますのでできれば避けたいですよね。なので返済に遅延の心配が出てきたら、借入先の金融機関に相談するというのが一番です。金融機関によっては真摯に事情を説明すると柔軟に対応してくれる場合があります。

相談により返済計画を改める「リスケジュール」を行って融資期間を延長してもらうと、毎月の返済金額が減額できます。これにより毎月のローン返済額と金利の負担が減るとキャッシュフローにも余裕ができるでしょう。キャッシュアウトが減り、ある程度まとまった資金が作れるようになれば、それを返済に充ててさらに負担を減らす手も有効です。

他にも自己破産宣告をする前に資産や財産の名義を連帯保証人以外に変更しておくことで、資産の没収を防ぐことも可能。このように自己破産になってしまう前にできることがあります。まずは早めのうちに金融機関の担当者に相談して、余裕のある返済スケジュールを立て直すのがベストです。