不動産投資で大事な利回り!都心と地方どちらが成功する?

都心のメリット・デメリット

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出典:写真AC

不動産投資をスタートする時に選択する項目がいくつか出てきますが、その一つが「都心と地方どちらの物件を購入するべきか」だと思います。特に不動産投資初心者は悩むところですよね。投資は成功するか失敗するかの2つですが、今回は両方のメリット・デメリットなどを見て判断材料にしてください。

【メリット】
都心の最大のメリットは賃貸需要です。賃貸需要はそこにどれだけの割合の人が部屋を求めているかですが、都心は求人率も高いので必然と人が集まるので物件の需要が高まります。人口密度が高いエリアならおのずと公共交通機関等やスーパーマーケット・コンビニ・病院などの設備も充実しており利便性も高いのでそこに投資すると入居率が安定し、不動産投資最大のリスクとなる「空室リスク」を軽減することができます。

不動産投資の利益には家賃収入と所有不動産を手放す時の売却益の2つがあります。自分の所有の土地でマンションなどを建築する以外の人は、不動産投資において売却益も注目したい点です。都心なら賃貸需要が高いということもあり不動産価値が下がりにくく買い手も多いので売却益も見込めます。物件の資産価値が高いということもあり、金融機関からの融資を受けやすいという利点もあります。

【デメリット】
資産価値が高い都心の不動産ですが、その分投資金額が大きくなるというのがデメリットです。不動産投資には金融機関からの融資が付き物なので、自己の投資金が少ないほど融資額も大きくなり借金を背負うことになります。

また利回りも地方に比べると低いこともデメリットです。都心だと10%以上の利回りという物件は稀です。東京都の23区でも8%、だいたい5〜7%くらいが平均になります。利回りの割合が大きいほど収益が見込める物件ですので、そういった点では地方に軍配が上がります。

地方のメリット・デメリット

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次は地方のメリットとデメリットです。不動産投資情報を集めると地方は避けた方が良いという文言をよく目にしますが、場合によっては地方の方が収益を上げられることもあります。

【メリット】
地方の不動産の魅力は利回りが大きいということです。だいたい平均して12〜15%くらいになり、中には利回り20%といった魅力的な物件もあります。都心ではこの数値は出せません。安定して入居者がいればキャッシュフローも余裕ができ、自己資金を大きく増やすことができます。さらに物件価格が安いので融資の額も減り借金というリスクを減らすことができます。価格に比べ部屋も広いので魅力的な物件がたくさんあります。

また地方では地主が大家さんになるケースがたくさんあり、不動産投資の意識が低い人が多いです。そのため良い物件を手に入れ、魅力的な物件になるように運用すれば市場においても有利になるでしょう。

【デメリット】
地方のデメリットは賃貸需要が都心に比べ低いということです。ですので一度空室が出るとそれが長期間続くなどして収益が下がる可能性も少なくありません。賃貸需要が低いエリアは家賃設定も低くしないと入居者が決まりません。また売却の際も買い手が少ないので希望価格で売れない・買い手がつかないケースも出てきます。

自分が住んでいる地域ではなく、自分で運用できない場合は管理会社に委託することになりますが、その委託料も都心とそんなに変わらずにコストが嵩むことも挙げられます。修繕費用などもそんなに安くはないので家賃収入に比べ運用コストが高くなることもあります。

最終的にどちらが良いのか

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結局最終的には都心と地方、どちらが良いのかということですが、これは一概にどちらとは言えません。というのもやはり都心は利回りは高くなくても入居率が高いので安定した家賃収入が見込めますし、自分の慣れ親しんだ地方で土地勘を活かし需要がある物件を購入すれば成功する確率も高くなります。ですので自分の今住んでいる地域やライフスタイルで判断するのが良いでしょう。

都心を選択した場合、どの地域が良いのか。やはり東京23区は強いですね。東京は転入率も高水準を保っており2020年には東京オリンピックが開催されることもあり、これからますます需要が高まると思われます。他にも大阪府や横浜、名古屋など人口率が高いエリアを選ぶと良いでしょう。また福岡市も年々人口増加率が上がり賃貸需要が高まっています。一方の地方は地域柄もありますので難しいところですね。しかし最近では沖縄県が出生率が多く人口増加率も高まっています。つまり若くて独身の人が多くなる傾向になるので、そこを狙うのも一手です。

不動産投資は購入前の事前知識や下調べが成功するかのポイントです。安定した家賃収入を得るためには良い物件を購入する必要があります。良い物件とは入居率が高く空室リスクが低い物件です。不動産を購入した後ではこれらは対策が難しくなります。ですので各地域の賃貸需要や人口率、転入率などを調べておく必要があります。