【不動産投資】新築ワンルームマンションで投資が失敗する理由

物件に魅力があっても利回りが低い

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出典:写真AC

晩婚化や生涯未婚率が増加している現代日本は、シングル世帯が増えワンルームマンションの賃貸需要も高まっています。ファミリータイプの物件は広さも相まってリフォーム期間が長くなり、その分空室期間も長引きます。また子供が入居していた場合損傷も激しくなりリフォーム費用が嵩みます。そう言った面もありワンルームマンションに投資することはとても魅力に感じ、また不動産業界もワンルームマンション販売に力を入れているところも多いです。しかし気をつけたいのが「新築」のワンルームマンションに投資するということ。今回はなぜ新築ワンルームマンションで失敗してしまうのかいくつか理由をご説明します。


不動産投資の資料請求やポスティングでのチラシにも新築ワンルームマンションをプッシュしていることが多いです。しかし新築は同じ条件の中古と比べると販売価格がとても高額です。なぜならそこに不動産会社が出費した販促のチラシや宣伝費などのコストなども含まれているからです。ですので新築物件は購入した瞬間から物件の価値が1〜2%下がると言われており、売却する頃には販売価格と比べだいぶ大きく差が開く場合があります。新築マンションは購入した時から「売却損」を抱えていると考える必要があります。また不動産投資における収益である「利回り」の割合が低くなります。販売価格や管理費用が高いほど利回りは低くなるので新築マンションが中古に比べ低くなってしまうのは仕方ありません。


新築なら家賃を高額に設定することができ、利回りは低くてもキャッシュフローに問題が出ないように見えます。最初は家賃価格を新築に見合うよう設定しても問題はないでしょう。しかし新築当初の入居者がこの先何十年も入居してくれるという保証はどこにもありません。マンションの契約は2年更新が主でその時期に転居する人も少なくありません。なので空室が出た場合新築当初の家賃価格では入居者が決まらないことがほとんどなのです。新たな入居者はその地域の相場を把握していることもあります。どんなに綺麗でも半年経てば中古扱いです。すると家賃収入は減ったのに毎月の出費額は変わらず収支が赤字ということが発生します。

出て行く費用をきちんと加味しなければならない

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出て行く費用とはマンションの管理費や将来の修繕に備える修繕積立金です。管理費や修繕積立金は家賃収入の1割前後とされています。新築ですのでしばらくは大丈夫と高を括っていてはダメです。鉄筋コンクリート製だと耐用年数も大きくなりますが、経年劣化は避けられません。また築後10年経つと大規模修繕と言って、屋上や共有スペースの高圧洗浄・外壁タイルのひび割れ補修や塗装・エレベーターの修理・給湯器の交換・防水工事なども行う必要があります。おのずと毎月の積立金が高額になりますよね。マンション購入時に積立基金という形で数十万円を一括で支払っておく方法もあり、毎月の費用を抑えることもできますが、これらも収支計画にきちんと加味しなければなりません。


不動産投資の費用には固定資産税も忘れてはならない必須経費です。不動産を所有する人は支払う義務があるので逃れることはできません。金融機関からの融資を受ける際、収支計画を立てますが実はこの固定資産税が加味されていないケースがほとんどなのです。固定資産税は月々ではなく1年に1度支払い税金です。都市部だとさらに都市計画税が上乗せされます。固定資産税と都市計画税は家賃収入の5〜10%ほどになり、物件にもよりますが5〜6万円必要だと見てよいでしょう。


「1年に1度だしそれくらいなら大丈夫」だと思っていても、毎月のローン返済額・管理費・修繕積立金を家賃収入から引いて収益がプラマイゼロだった場合は固定資産税も引くと赤字ということです。さらに空室が出れば赤字が膨らみます。収支計画にこれらを含めなかったことも失敗の原因の一つです。

家賃保証に頼りすぎるのは危険

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不動産投資で一番懸念しなければならない空室リスク。購入額が大きい新築マンションの大家にとって家賃収入が減るのは困りますよね。不動産会社はこの空室リスクに対応するため「家賃保証(サブリース)」を提示することがあります。家賃保証は空室が出た場合も代わりに支払ってくれるので一見とても魅力的です。さらにローン返済期間と同じような35年保証という家賃保証も少なくありません。


注意が必要なのは家賃保証は「契約期間中同じ金額を保証するというものではない」のです。この保証金は不動産会社の負担なので、2〜5年単位で保証金額が減額できるように不動産会社の方で設定できます。新築マンションだから高めの家賃収入が家賃保証によって約束されるということはなく、場合によっては減額が続いて家賃収入自体が少なくなります。


魅力的な新築マンションも、物件価格の下落や必要経費の出費、家賃保証などに気をつけなければ失敗してしまうのです。