マイナス金利は得?損?不動産投資における影響

マイナス金利時代に突入

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出典:写真AC

2016年の1月29日、日本の中央銀行である日本銀行の総裁がマイナス金利政策を発表し、2月から執行されました。この時発表された金利はマイナス0.1%で、民間の金融機関が執行以降に日銀に預けたお金に対して利息を払わなければならなくなり、預けているだけで損失が出るというシステムになります。日銀は当座預金を「基礎残高」「マクロ加算残高」「政策金利残高」の3つに分け、それぞれプラス0.1%・0%・マイナス0.1%と3段階に分けて加算します。政策以前の預金には0.1%の金利が貸与されることになり、金融機関の運営を圧迫しないようなシステムになっています。

とは言っても、以前なら日銀に預けておけば利息が得られ収益になりましたが、マイナス金利によりこれからの金融機関の運営方法は変化します。預金せずに金融機関自体が投資をしたり、企業や個人に貸し出して金利収入を得るような動きに変わります。マイナス金利は市場にお金を出回らせ経済を活性化させる狙いがあり、日銀としては昨今の景気低迷から脱却するため経済を刺激して物価上昇を狙い景気を回復させると言う狙いがあるのです。

不動産投資における影響①

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では不動産投資においてマイナス金利政策はどのような影響があるのでしょうか。まず一つ目に「融資の金利が低下」することが挙げられます。預金する側には損ですが、借入する側にとってはマイナス金利は有利なのです。

貸付するときの金利は国が発行する国債の金利が指標になっている部分もあり、マイナス金利政策以降国債の金利は低下しているので、金融機関もそれによりローン金利を低下させている傾向にあります。また競合している他の金融機関の金利水準も伺っており、それも相まって競争で貸付金利は低下の一途をたどっています。

融資の金利には「固定型」と「変動型」の2つのタイプがあり、固定型は長期金利・変動型は短期金利を水準としています。国債の金利が反映されている固定型は今回とても大きく影響を受けました。これは金利の引き下げは主要銀行が実施していますし、地方の銀行も低金利を打ち出しているケースも少なくありません。地方銀行にとっては収益のほとんどが国内の運営に関するものです。つまりマイナス金利によって収益に影響が出てしまいやすいという点があります。ですので融資額を獲得するため首都圏に負けずに金利を下げる可能性もあるので地銀や信金にも注目してみると良いです。

先ほども説明しましたが、各金融機関は利益を生むため資金の運用先として融資に焦点を当てる傾向になります。すると各店舗でノルマとして融資額目標を定めるところも少なくありません。融資先を増やそうと富裕層に接触したり、地主にアパートやマンションの新築提案などもなされます。また現在の借入先とは違う金融機関からの接触があり、借り換えの提案もなされるでしょう。今ローン返済中の不動産投資家は良い条件での借り換えや、現在の金利の引き下げ交渉に有利になってきます。

不動産投資における影響②

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もう一つの影響としては「融資物件の条件が緩和された」ことが挙げられます。融資の条件として本人の収入や職業、そして投資物件の価値などいくつかポイントがあります。融資額を大きくするため自己資金の少ない人にフルローンを提示することは、マイナス金利だからと言って可能性としては低いです。しかし融資物件の幅は拡大したと言えます。

例えば融資が長期借入できるケースが出てきます。従来、金融機関は不動産投資の耐用年数を加味して審査していました。耐用年数とは物件の価値を経費として計上するために出す税法上の指標です。しかしこれは税法上のもので実際の耐用年数とは相違が出てきます。融資額を増やしたい金融機関は築年数で審査を落とすのではなく、物件の管理状況がよく賃貸需要があれば長期借入を提案する場合があります。

また以前は融資が難しかったり、条件がかなり厳しかったシェアハウスなども収支計画がきちんとしていれば投資物件として許可するなど緩和されています。さらに従来は首都や都心に限られていた条件も、徐々に地方に広げられています。

融資物件の条件は緩和されましたが、不動産価値はマイナス金利によってどのような影響が出ているのでしょうか。マイナス金利により金利が下がればコストも下がるので実質利回りが良い方に転じます。物件価格が都心に比べ低めの地方もマイナス金利により自分の家を購入する人が増えるとその地域の価値は上昇し、物件価格も上がる可能性があります。売却益を狙っている人は、その辺りも見極めて売却したいですね。

このようにマイナス金利は不動産投資に良い影響をもたらすことが多いです。他の投資と大きく違う点は「融資を受けられる投資だから」という点です。不動産という現物の資産を担保にして高額な融資を受けられる不動産投資はマイナス金利の影響をもろに受けています。ただし今の金利政策がずっと続く保証はありません。不動産投資を行うときは先を見据えて判断する必要があることを頭にれておきましょう。