海外に不動産投資できる!海外REITの魅力

REITととはどんな投資なのか?

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海外REITの魅力を知る前にまずはREITに基礎知識を覚えましょう。投資方法はや投資商品はこの世にたくさん存在しますが、REITもその投資商品の一つです。REITはReal Estate Investment Trust(不動産投資信託)を略した呼称で「投資家がREITという不動産投資信託に資金を預け、運用で得た利益を投資家に分配する」という金融商品になります。

REITは1960年代にアメリカで誕生した金融商品で90年代以降に拡大し、日本では2000年11月に「投資信託及び投資法人に関する法律」が改正されたことを皮切りに翌年9月にREIT市場が設立されました。それにより日本のREITは「J-REIT」と呼ばれています。REITは不動産の投資信託になるので投資家が直接運用をするわけではありません。専門家が購入・建物、入居者管理・売買など全てのイベントを行い、その運用で得た利益を投資家に分配する仕組みです。REITには大まかに二つに分けることができ、マンション・オフィスビル・ホテル・大型商業施設が投資対象で投資法人が運用を行う「上場REIT」。この上場REITに対して投資する「投資信託型REIT(ETF)」になります。

REITの特徴としては少額の自己資金で投資がスタートできることです。現物の不動産投資は購入金額が高額になるためまとまった自己資金が必要で、金融機関から融資を受ける必要があります。しかしREITなら約10万円程度で投資に参加できます。(銘柄によって上限が異なる)さらに投資信託型REIT(ETF)なら投資額を約2万円まで抑えることができます。ETF自体が銘柄を複数組入れる分散投資を行う性質があるため、一方の銘柄に偏ることなく、損失も最小限に抑えることができます。

REITに投資して得られる利益は分配金と売却益です。REITは運用で得た収益をほとんど投資家に分配するという特徴があります。それは利益の90%以上を分配すると法人税が課税されないという理由からです。少額な分リターンは大きくありませんが、それでも利回りは3〜5%と言われています。

海外REITの魅力やメリット

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海外REITは海外の市場で売買なされている投資商品です。特にアメリカのUSREITは日本でも投資家の間で浸透しています。海外REITにおいても海外REITに特化したファンドに投資するか、海外REITのETFに投資するかのどちらかを選択することになります。

REITは元々アメリカで誕生した投資商品ということもあり、J-REITはそれを参考に投資の仕組みが設計されています。つまり利益の90%以上を分配することで法人税が課税されない仕組みも同様で日本と同じく高配当が期待できます。利回りはJ-REITと同じ3%台と言われています。

不動産投資はインフレの影響を受けにくい投資ですが、現在の日本の現状を考えると将来性が少し不安視されています。なぜなら出生率・人効率の低下という問題があるからです。人口が減るということは部屋を借りる人も減少するということで、空き室が増えると価格競争により家賃を下げざるを負えないケースが発生します。

また地震など自然災害も多くREITの投資対象であるオフィスビルや大型商業施設などに被害が出ると、空室リスクや修繕費用の増加などで運用コストがかさみます。これにより分配金が減額したり基準価値が低下する恐れもあるのです。その一方海外REITの主要であるアメリカを見てみると、これからますます人口増加が見込め、REIT市場が活性化すると考えられるのです。

もちろんアメリカをはじめ他国でリーマンショックなどの経済危機や被害が甚大な自然災害が起こらないとは限りません。しかしこれから不動産市場が活性化する国に投資することで、REITを成功させる可能性が広がります。

海外REITを始め方や注意点

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海外REITはJ-REITに比べ国内で購入できる商品は少ないです。しかし購入できないわけではありません。一部証券会社で取り扱っているので調べてみましょう。ネット証券なども手軽でオススメです。インターネット情報で人気の海外REITも調べることができますので、海外REITが初めての人はそのあたりから攻めるのも良いですね。

しかし注意したいのが信託報酬や手数料です。これは証券会社ごとで定めているため会社ごとで違います。分配金が大きくても信託報酬や手数料によって手元に残る利益も減りますので、なるべくそれら費用が低額な証券会社を見つけましょう。

また海外REITでは為替による元本割れリスクもあるということ。そして為替手数料も発生することを頭に入れておきます。さらに海外REITの分配金に対して投資国で源泉徴収されるので取り戻すことができない仕組みなっています。それも加味して利回りを計算し、投資商品を探す必要があります。