【賢く資産運用】こんなにも節税対策ができるのは不動産投資だけ!

必要経費の項目が沢山ある

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全ての投資家は1年間不動産投資を行った後、翌年の2月15日〜3月15日の間に確定申告を行って1年分の収支を報告しそれに対して出た所得に課税金額が算出され、所得税を納税する義務があります。所得とは年収から必要経費を引いて算出できる数値で、経費が多いほど所得額が低くなり課税される金額も変わってきます。

不動産投資は現物の不動産に投資するため借入金利・固定資産税・管理費・修繕費・火災、地震保険料・減価償却費など必要経費と認められている支出が多くあり、収入からこれらを差っ引いて所得が計算できます。投資で唯一金融機関から融資を受けられる不動産投資はローン返済時の借入金利が経費になりますし、固定資産税も(都市部は都市計画税も納付義務がある)は家賃収入の5〜10%になると言われています。不動産は月々の管理費用や修繕が発生しますし、災害が多い日本では火災や地震保険に加入すべきという声も大きいです。

特に減価償却費は現物の価値ある資産を持つ不動産投資ならではの経費で、これは物件の取得価格を耐用年数(税法上これくらいこの物件が耐えられるであろう期間)で割り、毎年経年劣化として経費として見なすことができ、毎年確定申告時に追加できるという特徴があります。この耐用年数は建物の構造によって大きく異なりますが、鉄筋コンクリート47年・重量鉄骨34年・木造22年と税法で定められています。

この減価償却費には決められた計算式があり、例えば鉄筋コンクリートマンションを7000万円で取得していた場合、大まかに計算すると
「取得価格7000万円×償却率0.022%(耐用年数によって定められている)=減価償却費154万円」
となり、毎年154万円もの経費が発生し、収入から差し引くことができます。

このように他の投資に比べると必要経費と認められている項目がたくさんあるため、所得税が減る可能性が高いのです。

赤字になった場合に税金が戻ってくる!?

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株式投資・FX・投資信託・債券などの投資は利益に対して20%が課税される仕組みです。これは申告分離課税と呼び、売却等で得た利益(一時的に大きく入った金額)に対して課税される法律で、内訳は所得税に15%、住民税に5%となります。

一方年間で発生した不動産所得においてはこれに該当しないケースがあります。それが家賃収入による所得です。不動産投資において大きく収益を占める部分でもありますが、サラリーマンの給料や個人事業主の事業所得など他の所得の損益と合算して計算する総合課税に分類されます。どういうことが起こるのかというと、サラリーマンの人が副業として不動産投資をしている場合、不動産投資で発生した所得金額によっては本業で源泉徴収税として給料から天引きされていた所得税が、過払い分として戻ってくるケースがあるということです。

不動産投資スタート時にはたくさんの経費が必要ですし、何らかの事情により赤字が出る場合もありますので、その年の損益を通算して所得税に反映できるのは他の投資とは違い不動産投資ならではです。(※不動産売却益については他の投資と同じように20%が課税されます。)

株式投資などの利益では、毎月家賃収入と同等の金額を儲けていたとしても課税される所得や計算方法に違いがあるということを覚えておきましょう。

同じ金額の保険と比べてもお得な場合がある

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万が一死亡になった場合に受け取れる死亡保険金や、一定期間保険料を納め満期になると保険金が受け取れる満期保険などの給付金、その他祝金・生存給付金、養老保険金、学資保険金など将来にまとまったお金を受け取れる任意加入の保険はさまざまあります。

手頃な掛金が毎月発生するこれら保険も将来に備えるという意味では有効です。しかし高度障害になった場合の高度障害保険金、疾病保険金、入院や手術給付金、介護一時金、リビング・ニーズ特約保険金以外の一時的な保険金に課税されることをご存知ですか?

実は受け取った保険金から年間で支払った保険料と50万円を引き、さらに半分で割って算出した金額が課税対象となり所得税と住民税を支払うことになります。一時的に大きな金額が受け取れるのは嬉しいですが、非課税ではないと考えると少し残念ですね。同じ金額を不動産投資に回すほうが場合によっては節税効果になり得るのです。

不動産投資がなぜこんなにも税金面で優遇されるかというと、「金融機関から融資を受けられる」のような経営的な資質を持っているからです。不動産は日本国内で価値も高く生活に必要なものとして見られており、社会的な位置付けが他の投資と異なります。

もちろん投資の目的は利益確保なので毎回赤字を出していては投資として失敗です。利益が出ればその分所得税や住民税を納める義務が発生します。しかし投資を始めるなら税金面で優遇されている不動産投資を選ぶのも良い選択と言えます。