不動産投資でファンドを活用|メリットと注意点とは?

投資でよく目にするファンド

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出典:写真AC

投資方法や投資商品は世界中にたくさん存在します。投資方法としてファンドを活用するのも一つの手です。投資におけるファンドとは何かをご存知ですか?ファンドとは投資家や富裕層から資金を集め、その資金を元に投資運用をするプロのことを指します。

一般的な投資は自分自身で投資商品を選び運用して売買し、その間に発生した利益が得られる仕組みです。つまりファンドを利用すれば自分の代わりに投資を行ってもらえ、運用で利益が上がれば投資金額に応じた利益がもらえるわけです。ファンドはその道のプロですので、この先有利な投資商品を見極める力を持っています。なので自分自身で投資するよりも安定して利益を得る可能性も高まるのです。

ファンドと似た様な形態での投資法に「投資信託」がありますが、投資信託とは投資信託委託業者が行政の監督や許可を受け、その管理下の元で投資を行う形態です。ファンドはこの投資信託で扱っていない金融商品も投資の対象としている違いがあります。不動産投資にもファンドは存在しており、不動産投資ファンドは投資家から資金を募りマンションなどを購入し、運用することで得た家賃収入や売却益を投資家に分配する金融商品や組織になります。購入や運用はファンドが行いますが、投資に関わるリスクやリターンは全て投資家に帰属し、「不動産投資信託」とも呼ばれています。ここが現物不動産投資との違いですね。

不動産投資ファンドのメリット

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不動産投資ファンドには2つの投資商品に分類できます。

【REIT】
投資家がREITという不動産投資信託に資金を預け、集めた資金で複数の不動産に投資し、運用で得た家賃収入や売却益を投資家に分配するという仕組みの金融商品。その利益を配当金として受け取ります。株式投資と同じように市場があるので売買が自由で、売却益を得ることも可能です。利回りは3〜5%と言われています。

【投資信託型REIT(ETF)】
上場REITに対して投資する投資信託です。運用の面ではREITと同じですが、より小口化した投資商品を作っています。

■メリット
・10万位円以下の小額で投資がスタートできる(ETFは1〜2万程度から)
・小額の資金で高額の不動産投資に参加できる
・運用の手間がいらない
・ファンドが利益の90%を分配するため高い分配金も期待できる
・分配金をそのまま再投資できる
・手続きは全てオンライン上でできるので管理が楽

REITやETFの投資商品は国内に限りません。REIT発祥国であるアメリカのUSREITなども購入することができるのです。これから不動産市場が盛り上がりそうな国に投資ができます。

また投資金を預けて運用する口座を賢く選択しましょう。一般的にREITは証券会社などで口座を開いて運用します。この口座からだと分配金や売却益に対して20%の税金が課税されます。投資金年120万円に対して得た利益が非課税になり、その方法が5年間続くNISA(ニーサ)や、掛金で投資商品を購入し、その掛金や利益が将来私的年金として受け取れる確定拠出年金でREITを購入すると非課税になります。不動産投資ファンドは国に認められている節税ができる口座で買うのがお得です。

不動産投資ファンドの注意点

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簡単に始めることができそうなREITですが、注意したい点もあります。それは「親会社が利益相反を行うケース」があることです。どういうことかというと利益率が悪くなった物件を自分たちで処理するためにREITを利用して投資家の資金で運用しているということになります。利益率が悪ければ当然分配金も減りますよね。

こういったREITに投資しないためには、インターネットなどで情報を取得して心配な物件をリストに入れて投資の際に除外するなど対処することが必要になります。REITには市場があるので、さまざまな情報を取得しやすいのです。良い不動産投資ファンドを選ぶことも投資を成功させるポイントです。

海外REITやETFの活用の際には為替リスクや為替手数料が発生し、分配金に対してその国の源泉徴収が行われ源泉徴収分を取り戻すことはできません。また国内のREITやETFに比べ日本から購入できる商品は少ないのが現状です。

そしてもう一点、REITやETFは利用する証券会社によって運用報酬や口座維持手数料などに差があるということです。どんなに分配金が良くても、これら費用が高ければ手元に残る資金は減ります。不動産投資ファンドを利用する場合は、口座を開設する証券会社の手数料等も細かく確認してみましょう。

ファンドはその投資のプロが運営します。なので自分で購入できない不動産も取得し、得られるメリットもたくさんあります。手間がなく投資商品によっては安定して分配金が受け取れるので、オススメの投資法と言えます。