投資は怖くない!リスク対処が簡単な「不動産」を選んでみる

投資=リスクを背負うことは仕方がないこと

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投資と聞いてパッと思いつくのが株式投資やFXではないでしょうか?これらはハイリスク・ハイリターンに分類でき、知識やノウハウによって短期的に莫大な利益を生むことが可能です。その一方で所有する投資商品の価値が下がったり、売却のタイミングに失敗すると大きな損失が発生するケースもあり、このような話が蔓延しているため投資はリスクが高いというイメージがついているのだと思います。

投資にはリスクは付き物でリスクが全くない投資というのは存在しません。リスクがあるからこそそれに対する利益も大きいのです。しかしリスクを避けるばかりでは資産形成が進まないのも事実。なぜなら金融機関などで預貯金して長期間預けて金利を得るという、限りなく元本保証に近いこの方法では預金額に対して得られる利益は少ないのです。現在はマイナス金利時代になったので、これからますます金利は下がる一方になります。

今ある資産を増やす必要性を感じない人は資産形成をしなくても良いですが、国民のほとんどが将来に不安を抱え自分で何とかしなくてはと感じていることでしょう。そうなった場合やはり投資という方法を選択することが一番の資産形成の近道だと言えます。リスクがゼロの投資はありませんが、想定できるリスクにあらかじめ対策を講じて来るべき時に備えることができる投資があります。それが「不動産投資」なのです。

不動産投資はどんな投資なのか?

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では不動産投資がどんな投資方法なのかを見ていきましょう。不動産投資とは現物の不動産を購入し、第3者に貸出す事で運用し家賃収入を取得、不動産の価値が上昇した時に売却によって利益を上げる投資方法です。大家さんなどは不動産投資家になるわけですね。

不動産投資においての収益は毎月の家賃収入と売却した時の利益です。他の投資とは違い、入居者が安定していれば毎月安定的に家賃収入という形で利益が転がり込みます。ではそんな不動産投資に対するリスクとは何か、それに対応する方法もご紹介します。

不動産投資のリスクには購入前・所有時・売却時の3つの段階で分けることができます。

不動産のリスクと対処法

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①購入前のリスク
雨漏りや耐震強度不足などの物理的瑕疵による欠陥。物件に事件や自殺などが起こった事故物件による心理的瑕疵。騒音や異臭、暴力団の有無による環境瑕疵の3つです。

【対処法】
これらは購入前に把握することで購入を回避することができます。中古物件の場合など売主は物理的瑕疵や心理的瑕疵を告知する義務があります。契約時の書類(物件状況確認書)に記載していることもあるので、契約書の見方も勉強する必要があります。また環境瑕疵は内見を入念に行うことで発見することが可能です。チラシでは良い投資物件に見えても実際は設備がイメージと違うなどのケースもあるので下調べが大切です。不動産投資は良い物件を購入できるかが一番の成功の鍵になります。

②所有時のリスク
購入後は空室、家賃滞納、家賃下落、金利上昇、天災・火災、事故物件など多くのリスクが伴います。

【対処法】
・空室
これを回避するには賃貸需要の高い人効率や転入率が増加傾向にある都心を選ぶ必要があります。東京23区はやはり強いですね。好立地・好条件のエリアやニーズに見合った部屋にすることで空室リスクを回避できます。

・家賃滞納
入居者がいるのに家賃収入が得られないこの状況を回避するには、入居審査を厳しくする、家賃管理会社と契約をして立て替えしてもらうことで対応できます。

・家賃下落
立地や利便性の悪さや経年劣化により家賃を下げないと入居者が決まらないケースがあります。これには駅近やスーパーが近くて多いなど好立地・好条件のエリアで事前に購入しておきます。経年劣化には日頃のメンテナンスやリノベーションで対応します。

・金利上昇
「変動金利型」のローンを組んだ場合、景気によっては金利が上昇し、ローン返済時に支払う額が増加します。対策としては資金に余裕がある場合、預金せずに繰り上げ返済をしましょう。ローン返済が遅延すると問題が大きくなるので、早めに借入先の金融機関に相談しておきます。

・天災、火災
いつ引き起こるかわからないこれら災害には地震や火災に強い物件の購入を行い、災害保険や地震保険への加入がベストです。特に入居者自身の火災保険加入も厳しくした方が、修繕費の回収などで助かります。

・事故物件
所有物件がある日突然事故物件になる可能性もあります。これは事故物件に備える保険加入や損害賠償請求で対処することができます。

③売却時のリスク
売却を考えている時に売れない、希望価格で売れないなどは流動リスクと呼ばれています。また売却に対する税金・不動産仲介手数料・銀行への一括繰り上げ返済手数料など不動産投資ならではの費用も必要になります。

【対処法】
不動産を手放す時は3〜6ヶ月くらいの期間が必要なことを把握して行動する。空室が少ない、メンテナンスが行き届いていると早く買い手が見つかるケースがあります。これには購入前の良い投資物件選びが大切です。売却時に必要な費用は売却を検討している時点でまとまった資金を確保しておき対処します。

これだけリスクが分かるのは不動産投資特有と言えます。またほとんどのリスクが良い物件を購入することで回避できますので、良い物件を見極める力を鍛えておきましょう。リスク対処がやりやすい不動産投資は怖い投資ではないのです。