【不動産投資のリスク】家賃下落リスクとは?その対処法は?

家賃下落リスクとは何か

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どんな投資でもリスクというものは付き物です。それは不動産投資にも言えることで、投資によりリスクの種類は異なります。不動産投資のリスクの一つに「家賃下落リスク」というものがあります。不動産投資家にとっては空室リスクと同じくらい嫌なリスクと言えるでしょう。家賃下落リスクとは文字どおり家賃価格が下がってしまうことを指します。特に新築物件で発生してしまうリスクです。


新築物件というのは建物を施工して1年未満、そして入居者が入ったことがない状態の建物になります。新築物件に入る人は建物が新しく綺麗で、まだ誰も入居したことがない状態を好みます。ですので家賃価格が相場にくべて高くてもそれを了承して入居する人がほとんどです。この最初の入居者がいる期間は高い家賃収入が見込めます。しかし新築物件で気をつけなければならない家賃下落リスクはこの最初の入居者が出て行く時なのです。日本での賃貸契約のほとんどが2年間になります。入居者がこの時に退室するのか契約更新するのかの判断が求められ、退室してしまった場合新しい入居者を募集するときは中古物件扱いになってしまいます。すると家賃価格も周りの相場と合わせる必要があり、家賃収入も落ち込んでしまいます。


一方の中古物件の場合、新築物件のようなパターンで家賃下落リスクは発生しづらいでしょう。しかし不動産の経年劣化は避けられないため、著しく建物が破損してしまった場合などは家賃価格を落とさないと入居者が決まらないなどの現象も考えられます。

気をつけたい新築プレミアム

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日本は地震大国と呼ばれ、昨今は災害に強い物件の需要も高まっています。建築法も改正された後の現代に見合った新しい物件を選択する人も多くなっています。しかし不動産投資の観点から考えると新築物件は気をつけなければならないのです。


家賃下落が発生してしまう根本的な理由は何か、それは相場の賃料と実際の賃料の乖離にあります。この乖離が大きいほど、急激な家賃下落リスクが予想されます。実物不動産を購入する上で、この不動産に経年劣化が発生してしまうのは仕方がないことです。しかし本来ならその経年劣化に合わせて緩やかに家賃下落が発生しますが、それに当てはまらないのが新築物件なのです。


新築物件の家賃は相場よりもの1割程度高く設定されているのがほとんどです。これは新築プレミアムと呼ばれ、新築物件に投資する人は注意しなければならないことになります。相場よりも高い家賃が入ってくる期間は問題ありません。しかしこの新築プレミアムは約5年ほど経つと効力を失います。新築物件に投資を考えている人は、この新築プレミアムを加味した収支計画を立てなけらばなりません。

家賃下落リスクに対処する方法

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では家賃下落リスクはどう対処したら良いのか。大事なのは購入前の物件選びです。どんなに惹かれる物件でもあらゆるリスクを想定して吟味しなければなりません。不動産投資が成功するかどうかは購入前の準備にかかっているのです。


■購入地域の相場を比較
新築物件のような退室者が出た時に強いのが近隣不動産との家賃の差です。これがあまりにも大きいと家賃収入も大幅に下がってしまうため、新築物件で不動産投資を考えている人は、家賃価格が周りの相場とかけ離れていないかも確かめる必要が出てきますし、ある程度家賃下落リスクを想定した収益計画を立てる必要があるのです。新築・築10年・築20年の物件を比較してその差が狭い地域を選ぶようにしましょう。もし相場よりも抜きん出て高い部屋がある場合、近いうちに家賃下落が発生する確率が高いと言えます。


■家賃がある程度下がっている物件
新築物件は家賃下落リスクが大きいため、オススメなのは中古物件です。中古物件でもある程度家賃が下がっている物件を選ぶと、家賃下落リスクも回避することができます。築10年を過ぎると家賃下落も緩やかになるため、築10年前後の物件をリサーチします。


■駐車場の多い物件
地域によって差は出てきますが、駐車スペースが多い物件は入居者に選んでもらえる可能性が高くなります。今は単身者世帯も多いですが、単身者でも自動車を所有している人も少なくありません。全戸に駐車スペース確保は難しくても、なるべく戸数の半分の駐車スペースがある物件が好ましいですね。また駅近でないファミリー層が多い地域では、戸数以上の駐車スペースがある物件を選びましょう。地域によっては一家で2台以上所有している場合もあるので、自分の投資する地域の需要をしっかり調べます。


■単身者用なら収納が多い物件
もし単身者用の不動産物件で投資を考えているなら、間取りが広めで収納が多い物件選びがポイントです。1LDKくらいだと単身者でも夫婦やカップルでも住める広さなので、入居者の幅を広げることができます。収納が多いというのも入居者からのポイントが高くなるので判断基準にしましょう。