表面利回り5.0~7.5%を実現!みんなで大家さんで不動産投資をしよう

投資において収益の指標となる利回り

1502-a.jpg

出典:写真AC

投資について学んでいくと「利回り」という言葉を目にすることが多くなります。利回りとはその投資がどれくらい収益(リターン)が見込めるのかを予想するために必要な指標です。利回りの割合が高いほどリターンが見込め、低いほどリターンが少ない投資商品と判断することができ、不動産投資においても利回りの割合を確認することは必須です。この利回りには表面利回りと実質利回りの2種類が存在しています。


「表面利回り」は投資によっては想定利回りや予想利回りとも呼ばれています。不動産投資においては販売図面や資料に記載されているほとんどがこの表面利回りです。その計算式は「表面利回り=年間収入÷物件価格×100」で計上することができ、ある程度の収益の度合いがわかるのです。


もう一方の利回りに「実質利回り」というのがあります。これは不動産投資の年間収入から投資で必要経費として出費したは固定資産税や管理費、弁護士へ支払い報酬・火災、地震保険料などの諸経費を引き、その金額を不動産の取得費用で割って計上した数値です。計算式は「実質利回り=(年間収入−年間支出)÷物件価格×100」になり、表面利回りより正確な収益がわかる計算式です。


不動産投資において不動産投資会社が提示する利回りはほぼ表面利回りになります。これは利回りを高く見せようとしているわけではなく、実質利回りは年間収入額や諸経費の額に左右されるため1年ごとに変化する可能性が高いからです。正確な利回りを把握したい場合は、その不動産投資会社に問い合わせたり資料請求を行い、どれくらい経費がかかるのかを自分で計算したり、不動産会社に算出してもらう必要があります。

不動産投資における利回りの相場

1502-b.jpg

出典:Pixabay

不動産投資には現物の不動産に投資する方法と、不動産投資のプロに運用を任せる不動産投資信託の2つがあります。全然違う投資法になりますが、不動産という価値のある資産に資金を投じるという面で今回はその利回りの割合の違いを見ていきましょう。


【現物不動産投資】
現物不動産投資は高額の不動産を購入し、それを運用・管理して家賃収入や売却益という収益を発生させる投資法です。現物不動産は安定した家賃収入が見込めるため利回りの割合も他の投資と比べると高めになっています。しかし不動産物件のタイプや立地によって利回りは変動してきます。賃貸需要が高く、投資物件としても人気のワンルームタイプのマンションの場合、新築物件で2〜3%、中古物件で4〜6%の利回りと言われています。東京23区だと約8%になり、地方だと12〜15%くらいが相場です。地方の利回りが高い理由に販売価格が都心に比べ安価だという点が挙げられ、新築物件は販売価格が高いため利回りがどうしても低くなってしまうのです。


【不動産投資信託(REIT)】
不動産投資信託は一般的にREITと呼ばれる金融商品が主流です。REITは不動産投資のプロ(ファンド)に資金を預ける投資法で、主な収益は賃料収入や売却益になり、その利益は分配金という形で得ることになります。日本国内のREIT(J-REIT)の利回りの場合3〜4%ほどになります。現物不動産よりも利回りが低くなる理由は、ファンドを経由することでファンドに支払う運用コストが発生するためです。


このように不動産投資は現物の不動産を購入する投資か、不動産投資信託なのかによっても利回りの割合は変わってきます。

みんなで大家さんの利回り

1502-c.jpg

出典:写真AC

みんなで大家さんは不動産特定共同事業法に基づいて不動産投資商品を扱っている不動産投資ファンドです。ですのでみんなで大家さんで購入できる商品の種類は不動産投資信託になります。みんなで大家さんの人気商品である「みんなで大家さんシリーズ」の投資物件はマンション・オフィスビル・商業ビル・倉庫・パチンコ店・地熱発電所用地などさまざまです。個人投資家が手が出せない大規模な不動産投資の運用に携わることが可能です。


注目したいのがその利回りの割合。公式ホームページでは表面利回りで表示されていますが、現在扱っている不動産物件のほとんどが想定利回り6%を超えています。みんなで大家さんシリーズは5〜7.5%の金融商品しか扱っておらず、さらに現在まで元本割れなしの運用実績を誇ります。運用コストを加味しても現物の不動産投資やREITに負けないくらいの利回りを期待することができるでしょう。


この利回りの高さの理由は、みんなで大家さんの営業者が厳選した対象不動産のみを金融商品化しているからです。さらに賃貸契約済みの家賃を出資者に分配しているため、これまで表面利回りを下回ったことがありません。利回りの割合が高い商品は人気が殺到し出資者の募集がすぐに締め切られるケースもあります。商品一覧から対象となる不動産物件を確認し、気になる物件があれば資料請求や問い合わせすることをオススメします。