【ワンルームvsファミリー】タイプ別の不動産投資メリット・デメリット

ワンルームタイプのメリット・デメリット

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まずはワンルームタイプのメリットとデメリットをご紹介します。
【メリット】
①利回りが高い
利回りは不動産投資において収益がどれくらい見込めるのかを計算する大切な指標です。この利回りの率が高いほど投資が成功しやすくなります。ワンルームマンションの利回りは新築物件で2〜3%。中古物件で4〜6%と言われており、他の投資と比べても比較的利回りが高い投資商品となります。

②入居者が決まりやすい
ワンルームタイプに入居する人の特徴として単身者世帯が挙げられます。現在の日本は晩婚化・未婚化の波が来ており、一人暮らしする独身の人が多くなっています。そのためワンルームは需要がある不動産と言えるでしょう。単身だと身軽なので物件とマッチすればすぐに入居者が決まりやすいのもメリットです。

③修繕日数や費用の負担が少ない
入居者が出た後、場合によっては修繕する必要が出てきます。ワンルームは部屋数も少ないので修繕に時間をかける心配がありません。そのため不動産会社もすぐに営業することができ、入居者が決まりやすいメリットがあります。もちろん部屋数が大きく広いタイプの不動産と比べ、修繕費用も抑えることができます。

④購入価格が安い
ファミリータイプと比べると不動産の購入価格が安く済むのもワンルームタイプです。ですので不動産投資が比較的始めやすいのもこのタイプになります。同じ自己資金を持っていても、購入できる戸数に違いが出て空室リスクにも対処しやすくなります。

⑤流動性が高い
ワンルームマンションは投資用や自宅用など需要が多くなります。なので物件の立地などが良ければ売りたい時にすぐに売却できる利点があります。

【デメリット】
①入居者が安定しない可能性がある
ワンルームタイプに入る入居者の特徴として「身軽さ」が挙げられます。つまり引っ越しも苦がなく退室しやすいということです。学生だと就職で、サラリーマンは転勤などで引っ越しの回数も多くなります。長期間の入居者を想像してみてもファミリータイプと比べると空室が出やすいのも事実です。

②異動のイベント時に需要が集中
ワンルームタイプの需要が高まるのが大学の入学や就職、転勤の時期です。つまり3月〜4月が最も需要が集中するため他の時期に空室が出ると長い間家賃収入が入らない可能性も高くなります。

③地域によって広さがバラバラ
特に東京23区に言えることですが、かなり狭小なワンルームがあります。現在は条例によってある程度の広さを確保することが定められていますが、条例前の物件は20平米に満たないこともあるのです。ワンルームは下見もきちんと行わないと、入居率が低い物件に当たることもあるので注意です。

ファミリータイプのメリット・デメリット

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次はファミリータイプのメリットとデメリットを見てみましょう。
【メリット】
①入居者が安定しやすい
ファミリータイプの不動産に入居する人の特徴として新婚や子供など家族ができた世帯になります。特に子供がいる場合、学校に入学するため一度住んだら引っ越す可能性は低くなります。義務教育は6年間ですし、その間地元を離れることは少なくなりますね。そのため安定した家賃収入が見込めるのです。

②入居者の質が良くなる
ファミリータイプの入居者は先に挙げたように、自立した男女や子供がいる世帯です。近所付き合いが増えたり、年齢層も上がるため比較的入居者の質が良くなると考えられ、トラブルも少なくなります。

③年間を通して需要がある
ファミリータイプの入居者の移動時期は、ワンルームと同じように3月〜4月が多くなります。しかし子供が成長して手狭になったなど、他とは違う理由が発生するため年間を通して需要が出てきます。夏休みなど子供の長期休みを利用して引っ越すことも多いのです。

【デメリット】
①販売価格に差があるが家賃収入にそんなに差がない
ワンルームに比べて部屋数や面積が広いですが、家賃収入が倍になるわけではありません。平米あたりの単価はワンルームタイプの方が高い場合がほとんどです。販売価格は2〜3倍違いますが、家賃収入にそんなに差がないため利回りも低くなります。

②修繕費用や日数の負担
ファミリータイプの修繕費用や日数はワンルームよりも負担増になります。また小さな子供が入居していた場合、破損リスクも高まり、それに合わせて修繕費用も負担増になるのです。原状回復の観点から見るとワンルームタイプの方が負担は軽くなります。

どちらが不動産投資には良いのか

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これまでワンルームタイプとファミリータイプのメリット・デメリットを比較しましたが、どちらが良いのかは立地や条件によって異なります。地域によって好まれるタイプは違いますし需要も異なります。東京23区だとワンルームの需要が大きいですが、地方によっては空室リスクに苦しむことになります。自分の運用がどのタイプに合うのか、メリット・デメリット両方を比較して決めたいですね。