【投資比較】副収入を得たときの申告は不動産投資が断然お得だった!

収入を得たら必要になる確定申告

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日本国民には3つの義務があります。それが「教育の義務」「勤労の義務」「納税の義務」です。私たちは働いたらその収入に見合った税金を国に納める必要があります。企業に勤めるサラリーマンの場合、毎月の給与から源泉徴収という形で所得税が天引きされるので特に自分自身で報告や納税をする必要はありません。しかし投資などをして副収入を得た場合には自分自身で収入状況報告し、それに合わせた税金を納付する必要があります。それが「確定申告」です。自ら事業を立ち上げた場合はその年に発生した収入(1月1日〜12月31日の間)から計算された税金を翌年2月15日〜3月15日までに納税する義務があるのです。

ちょっと覚えておきたいのが副業として不動産投資を行った場合、本業の給与が年間2,000万円以下で、不動産投資の年間の所得が20万円以下なら確定申告を行う義務はありません。例えば月額5万円の家賃収入がある場合、年間収入は60万円になりますが、そこから管理費や固定資産税、修繕費など不動産投資で出費した経費を引いて20万円以下なら確定申告をする必要がないのです。

まず自分の本業の給与の額が2,000万円以下なのか把握し、不動産投資で20万円以上所得が出そうなのかを確定申告前の時期に概算してみて確定申告に備える必要があります。

不動産投資は経費計上できる項目が沢山ある

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税金はその年の所得に応じて定められているため、収入が大きくても経費によって出費があればその分所得が低くなります。この収入額や経費の額を不正することは法律違反ですが、税法上認められた分はきちんと経費として計上する方が「節税」になります。

例えば株式投資の場合、経費として認められているのは売買手数料くらいで、それ以外に経費とされるものはありません。大きく利益が出た場合その分納める税金も大きくなります。不動産投資の場合だと、管理委託費用・固定資産税・ローンの利息・不動産の修繕費用・税理士などに依頼した報酬金などさまざまな出費が経費として税法上認められているのです。もちろん手元で自由に使える資金を増やすなら収益を上げて経費を抑える必要がありますが、どうしても発生する必要経費が多い不動産投資は節税対策がしやすい投資といえます。

また課税される仕組みにも他の投資と違いがあります。株式投資やFXなどは売却益など利益が発生すると申告分離課税と呼ばれる20%が課税される仕組みが適用されます。不動産投資に主な収入源となる家賃収入はこの申告分離課税に該当しません。家賃収入は総合課税として分類されます。総合課税とはサラリーマンの給料や個人事業主の事業所得など他の所得の損益と合算して課税される方法です。ですので本業で源泉徴収税という所得税をすでに支払っている人が、不動産投資で赤字を出してしまった場合、納めていた所得税が還付される場合があるのです。不動産投資と他の不動産では課税される方法が違うということも頭に入れておきましょう。

売却時にも節税対策ができる不動産投資

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先ほど不動産投資と他の不動産では課税される方法が違うことを説明しましたが、家賃収入ではなく不動産投資で「売却益」が発生した場合は、他の投資と同じように申告分離課税の対象となり20%が課税されるので注意が必要です。しかしこの売却を工夫することである節税方法が使えるのです。例えば複数物件を所有しているとして、同じ年に2つの物件を売却するとします。一方が1,000万円の黒字が出て、もう一方が800万円の赤字だとすると、申告時にこの損益を合算することができるのです。(合算で1,000万円-800万円=200万円の利益として報告できます。)ですので不動産売却を考えている投資物件があるなら、利益が出そうな物件と、赤字になりそうな物件を同じ年に売却すると節税対策ができます。

また不動産は経年劣化が発生する投資商品です。この経年劣化は減価償却費として毎年経費として計上できます。これも大きな節税対策です。しかし売却した時に購入時に取得した額(取得費)から所有していた分の経年劣化を表した減価償却費を引いた額よりも、売却益が少なかった場合は損失が発生したということでこの売却益に課税されることはありません。

このように不動産投資では節税対策がたくさんあります。他の投資と比べて税法面で優遇されるケースが多いのです。その理由として現物不動産という目に見える資産があり、その運用は投資というより経営に近いことが挙げられます。経営の成功は黒字を出して手元で使える資産を増やすことです。黒字が出たらもちろん納税額も大きくなりまし、これが不動産投資の最終的な目的です。しかし誰もが最初から上手くいくとは限りません。不動産投資初心者や何らかのリスクが発生し赤字になった時など節税方法を利用して、上手に申告したいですね。