【不動産投資をしよう】REITの利回りや始め方を知っておこう

REITの利回りはどれくらいなのか

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利回りとはその投資がどれくらい収益が見込めるかの指標です。現物の不動産投資でも投資信託のREITでも利回りの率を元に収益を計算します。REITの利回りは3〜5%程度が相場とされています。株式は約1.8%、国債は約0.5%ほどなので他の投資と比べても利回りが高めだと言えるでしょう。この高配当が魅力でREITが日本に普及されてからは人気の投資商品となりました。ではなぜこのような高配当が実現されているのか、それはREITの仕組みに秘密がありました。

REITは不動産の投資信託です。投資信託のプロがオフィスや商業施設を購入、運営しそこから得た賃料収入や不動産の売却益によって利益を出しています。投資家はそのREITを運営しているファンドに資金を預け、得た収益を分配してもらう形になります。賃料は毎月入ってくる利益なので現物の不動産投資と同じく安定的な収益が見込め、分配金も安定しています。さらにREITは賃料などの収入から運用費用などを引いた利益の内、90%を超える額を投資家に分配することで法人税が免除される仕組みになっています。なので高利回りが実現できるのです。これが株式投資だと利益の40%は法人税として収めなければならず、その分配当金も少なくなります。

また安定性という面では、REITは分散投資商品ということが挙げられます。分散投資とは投資先の種類を変えることで、一つの銘柄が暴落した時に損失を抑えられる仕組みです。不動産における嫌なリスクが空室リスクですが、REITはオフィスや商業施設、ホテルなど投資先を分散しているので、安定した賃料収入を得られることになります。

この仕組みがあるためREITは他の投資に比べて利回りが高いのです。

REITの銘柄はどうやって選べば良いのか

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日本では2015年の時点で53銘柄があり、どれを選べば良いのか悩みどころです。そこで活用したいのが株式投資でも使われる「株価収益率」と「株価純資産倍率」です。

■株価収益率(Price Earnings Ratio)
株価収益率は頭文字をとってPERとも呼ばれています。1株あたりの利益に対して株価が何倍まで購入されたかを表した数値になり、この倍率で株価の投資価値がわかります。この先の成長が期待できそうだとPERは高くなり、その逆は低くなります。PERが低いほど会社の利益に対して株価が割安と判断できます。これをREITに置き換えた計算式は、

REITの計算式:PER=市場価格÷1口あたりの当期純利益

■株価純資産倍率(Price Book-Value Ratio)
株価純資産倍率は頭文字をとってPBRとも呼ばれています。1株あたりの純資産に対して、株価が何倍まで購入されているかを表した数値です。つまり企業の資産面から株価の状態を判断できるのがPBRです。PBRの割合が1倍よりも低いと割安、1倍を超えると割高と判断されます。これをREITに置き換えた計算式は、

REITの計算式:PBR=市場価格÷1口あたりの純資産額

たくさんあるREITの銘柄ですが、上記の計算式でこの銘柄が割高なのか、割安なのかを判断することができます。これなら初心者でもどの銘柄が買いなのかがわかりやすいですね。PERやPBRを計算するために必要な数値は、「適時開示情報」から調べることができます。これは増資や借入の情報・不動産の売却や取得情報、分配金の予想などとともに東証の公式サイトで開示されています。PERやPBR以外でも銘柄選びの参考資料になりえますので、REITを購入前にチェックしてみましょう。

REITの始め方

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REITは株式と同様に市場が開かれています。ですので証券会社で口座を開設することで取引を開始することができます。ただ証券会社によって取り扱っている銘柄に差がありますので、事前に調べてから申し込みしたいですね。また証券会社によって仲介手数料や口座維持費なども違ってきますので、利回りだけではなくそちらにも注目しましょう。

証券会社で口座を開いて取引が開始できるREITですが、NISA(ニーサ)や確定拠出年金といった口座を経由することでお得に利益を得られる可能性があります。普通の口座でREITにより利益が発生した場合20%が課税され、所得税として納める必要があります。しかしNISAだと120万円の投資額までなら最大5年間非課税です。また確定拠出年金とは、若いうちから積み立てて60歳以降に受け取れる私的年金制度です。積立金を投資に当て自分自身で私的年金を増やすことができます。運用中に得た利益は非課税なのでこちらもお得です。

まずはREITの銘柄の利回りや株価収益率と株価純資産倍率を調べ、取り扱いのある証券会社の口座を開設することがREITの第一歩となります。他の投資よりも高利回りのREITで賢く投資を成功させましょう。