不動産投資で資産運用|知っておきたいキャピタルゲイン・インカムゲイン

キャピタルゲインとは

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出典:写真AC

投資初心者が投資について調べるときに耳にする言葉に「キャピタルゲイン」と「インカムゲイン」があります。不動産投資においてもよく出てくる言葉ですので、これを機会にその意味を知っておきましょう。まずキャピタルゲインから説明します。


キャピタルゲインとは所有する資産の価値が上がったときに売却し、それにより得られる収益のことを指します。この資産には不動産投資と密接な関係である土地や建物、株式や債券で価値のある有価証券、外国為替で得た利益などがそれに該当します。また身近なものでいうと貴金属やゴルフの会員権などもこの資産に含まれるのです。


株式など価格が変動する投資商品を安く購入して、価値が上がったときに売却した値上がりした利益はキャピタルゲインと呼び、逆に予想に反して価値が値下がったときに売却した損失のことをキャピタルロスと呼びます。このキャピタルゲインの特徴は利益が大きく見込めることです。しかしその発生率は売却時のみなので不確定な収益となります。


一昔前は不動産投資といえばキャピタルゲインで大きく収益を得ることができました。しかし現在の日本の不動産はキャピタルゲインで収益を狙うには市場が活性化していません。どちらかというと家賃収入という安定した収益を得ることが不動産投資を成功させるポイント言えそうです。キャピタルゲインで収益を常に挙げているのは投資のプロがほとんどです。しかしこれは日本国内の不動産市場のみ見た場合です。世界に目を向けると不動産市場が活性化している国は多くあります。もし不動産投資にてキャピタルゲインのような大きな収益を得る投資法を取りたいなら、国外の不動産投資に手をつけてみるのも一手です。

インカムゲインとは

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キャピタルゲインと同じくよく耳にするインカムゲインをご紹介します。インカムゲインは資産を所有することで得られる継続して安定した現金収入のことを指します。不動産投資では家賃収入がこれに当てはまります。また銀行の金利、債券の受取利息、株式投資の配当金、投資信託の分配金、外国為替のスワップポイントがこのインカムゲインに含まれます。


インカムゲインの特徴としては先に挙げたように安定した現金収入です。キャピタルゲインに比べると1回の収益は大きくありません。しかし不動産投資の家賃価格は急に暴落するリスクが少なく毎月安定した収益が見込め、利益が発生する時期も資産を所有している間ならずっとです。現代の日本では不動産市場がそんなに活発でないためこのインカムゲインで収益を上げるような投資法が一般的になっています。


注意しなければならないのが、毎月安定した家賃収入が入る条件は良い不動産物件を所有していることです。不動産投資にもリスクは多数あり場合によってはインカムゲインでさえも安定しません。安定したインカムゲインを得るためには入居率の高い不動産を得る必要があります。例えば人口率の高い東京23区や、他の都心部の駅近、コンビニや学校・病院・市役所の近い利便性の良いエリア、駐車スペースの多い物件などが挙げられます。地域によってどの条件がマストなのかは違いますので、不動産投資を始める前にしっかりと知識を高めて下調べすることが大切です。

キャピタルゲインとインカムゲインは税金面で違いが出る

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収益の発生率や安定性などに違いがあるキャピタルゲインとインカムゲインですが、不動産投資においては税金の面でもその違いが現れます。株式や投資信託などキャピタルゲインでもインカムゲインでも利益に対して約20%が課税される仕組みです。しかし不動産投資ではキャピタルゲインに対して22.1〜41.1%、インカムゲインに対しては所得額に応じて15〜55%が課税されます。


■キャピタルゲインの税率
不動産の売却益ではある期間を境に大きく税率が変わります。売却した年の1月1日時点で、所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」となり税率は22.1%です。所有期間が5年未満だと「短期譲渡所得」となり税率が41.1%となります。所有期間が1年変わるだけで大幅に税率が変わるのです。ですので不動産の売却を考える場合は、所有期間も考えて実行すると節税になります。


■インカムゲインの税率
インカムゲインでは所得額に応じて課税されます。所得額とは家賃収入から諸経費などを引いた金額です。
195万円以下:15%
195万円〜330万円以下:20%
330万円〜695万円以下:30%
695万円〜900万円以下:33%
900万円〜1,800万円以下:43%
1,800万円〜4,000万円以下:50%
4,000万円以上:55%
不動産投資の他にサラリーマンなどで本業がある場合は、本業の所得も合算して計算されます。


このように不動産投資のキャピタルゲインとインカムゲインでは税金面で大きな違いが出てきます。キャピタルゲインの短期所有の税率41.1%とインカムゲインの一番低い税率15%の間には26.1%もの開きがあります。それも加味しながら不動産投資は行わなければなりません。