不動産投資がはじめての方へ必見!不動産投資における3つの重要ポイント!

その1 収入と支出を考える

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出典:サラリーマン・OLへ!不動産投資を失敗させない10のポイント

不動産投資、はじめての方へ。不動産投資をこれからはじめる方は、いろいろと勉強しなければならないことがありますが、中でも特に大切だと言える重要ポイントを、はじめての方へ3つほどご紹介することにします。


まず一つ目についてですが、「株投資」と「不動産投資」の違いはおわかりになりますか。株式投資は株へ投資した後は、上がるか下がるかのタイミングでば株を売却するだけと言えます。
一方、同じ投資と言っても不動産投資は「事業」です。つまり収入(家賃)を得てその収入から費用を支出するということを継続的に行う、即ち運営するということです。


確かに不動産を購入したら、後は不動産事業者に集客や管理等は任せて、自分は家賃の一定割合を毎月受け取るだけというシステムもあります。


しかし、それであっても基本は投資した不動産にちゃんと顧客が付いて家賃収入が発生して初めて対価が得られるのです。つまり事業者には、自分で行うことを費用負担して代行して貰っているに過ぎません。
従って大切なことは、不動産投資とは「事業」であるという認識を持つことです。

その2「満室」を前提としない

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出典:Asesores Martín González » 2012 » agosto

次に不動産投資がはじめての方へお伝えしたいことは「利回り」という言葉についてです。この言葉はこれからしばしば目にすることなると思われますが、利回りとは、投資した額に対する年間家賃収入の合計が何%になるかと言うことです。


例えば1千万円の物件に対して年間100万円の家賃収入が得られれば、利回り10%となります。しかしここで見落としてならないのは、通常、利回りは「満室」を前提に計算されると言うことです。


これはある意味仕方がないことです。何故なら投資物件のアパートやマンションが、何年後に空室割合がこうなるといったことは誰も断定出来ないからです。
故に満室の場合の計算結果はある意味、根拠のある数字とも言えます。


そこで、不動産投資において大切なことは「満室」を、および「満室を前提とした利回り」を前提としたり、過信したりしてはならないということです。

その3 利回りではなく「キャッシュフロー」で考える

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出典:ノム速|2ちゃんねるまとめブログ

不動産投資がはじめての方へお伝えしたい3つ目のことは、「(満室での)利回り」を前提に投資してはならないとすれば、何を基準にすべきかということです。
それは毎月の収入と支出、つまり「キャッシュフロー」で考えるということです。


つまり毎月どのような収入が入り、どのような支出が発生し、毎月の損益はどうなるのか、いわば家計簿のような感覚で月々の支出と収入を考え、どのくらいの割合まで空室が発生しても大丈夫なのかといったことを見通しておくと言うことです。そうすればその範囲の空室が発生しても、慌てることなく不動産を運営できます。


勿論、目論見通り必ずそうなるとは限りませんので余裕を持った計画や見通しが必要なことは言うまでもありませんが、まずはキャッシュフローで不動産投資を考えることが不動産投資の第一歩と言えます。

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