不動産投資の利回りは嘘?

利回りとは

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出典:AOL Money UK

不動産投資の広告などを目にすると「利回り10%」という数字がよく掲載されています。銀行の金利などは数%という時代ですから、圧倒的に不動産投資するほうがお得な印象を受けます。


しかし、この数字を安易に信じてしまうのは危険です。そこには数字のトリックがあるのです。と、その前に、利回りとは何なのか、説明していきます。


先述しましたが、不動産の利回りとは、銀行でいう利子みたいなものです。簡単な言葉で言ってしまえば、不動産投資で得ることができる儲けのことです。実際に得ることができる収入を、購入費用や諸経費で割り、パーセンテージ化したものが利回りとなります。この利回りが高ければ高いほど、投資以上の対価を多く得られているとうことになり、下がれば下がるほど、儲けはほとんど出ていないということになってしまいます。つまり、不動産投資をする人にとっては、この利回りの数字こそが最も大事な数字なのです。

表面利回りと実質利回り

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出典:モデルハウスナビ

「利回り10%」という広告を信じてるべきではないと言いましたが、実は不動産広告のこのような数字は、本当の利回りではないのです。


実は利回りには二種類の利回りが存在します。表面利回りと実質利回りです。


表面利回りとは、年間で得ることができる収入額と、物件の購入価格を元に算出した利回りのことです。この中に、物件を維持するために捻出しなければならない諸経費などは含まれていません。


表面利回りは実際に投資するための物件を探す際に、投資者がわかりやすいように、目安として算出したパーセンテージです。つまりこれは、あくまで目安でしかないということになります。


対して、実質利回りとは、年間の収入を、物件の購入価格と諸経費で算出した利回りのことです。つまりこちらのほうが、実際の儲けに近い数字ということになります。

広告の利回りのトリック

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出典:Blog Imobiliária Sótão Imóveis

不動産投資の広告に記載されている利回りは、表面利回りであることが多いです。そこには諸経費が計算されていないので、実際の利回りはもっと下がるということになります。


広告だけを見てその利回りを信じ、不動産を購入してしまうという人は多くいます。後になって話が違うと言っても、もう後の祭りです。購入してからそのことに気付いても遅いのです。


さらに、不動産を所有するようになれば、税金も上がることになります。利回りだけのことを考えて不動産投資を行うと痛い目をみることになってしまうのです。


しかし、ある意味でこの利回りというのは、指標にもなります。利回りのことを知らないふりをして業者と話をしていき、相手からこの利回りのトリックの種を明かしてもらえれば、その相手は信用できる相手ということになり、逆であれば、明らかにこちらに物件を買わせることだけを目的とした人間だということが判別できるのです。この利回りのトリック、逆手にとればこちらの武器になりますので、おおいに利用しましょう。

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